苏鑫很忙。

　　辞去SOHO中国运营总裁一职4年以后，他的标签不再与潘石屹在一起。作为高和资本董事长，往返于京沪两地已成苏鑫的工作常态。

　　高和资本创立于2009年，是中国首支人民币商业地产私募股权基金。在经历资金渠道单一（做销售时的人脉资源）、募集量小（不足5亿）和商业模式未定的生长阶段后，这支被看作中国铁狮门的地产基金，开始形成自己的商业模式，并与当下最热门的城镇化接轨。

　　这也是在房地产业徘徊于市场十字口之际，地产基金的一个探之举。

　　上海“楼宇经济试验”

　　上海高和大厦的收购案例，是高和联手政策性银行和地方，打造的“楼宇经济”商业模式缩影。

　　高和大厦原名中华企业(600675,股吧)大厦，坐落于寸土寸金的静安区（类似于的东城、西城），该区域已经没有可出让的土地，地方财政颇受制约。

　　中华企业大厦曾是当地最为高端的办公楼，但伴随着租客轮换、其他办公楼兴起之后，吸引力逐年降低，纳税能力衰减。

　　2012年10月，高和资本以7.9亿元收购该楼，对外立面、室内公共区域、楼宇硬件等进行大规模，更名为高和大厦后对外招商。后，大厦租金从4元/平方米·天，跃升到了7.5元/平方米·天，刷新上海写字楼租金涨幅纪录，入驻租客也由小企业变为了金赛药业、国都证券等大公司。

　　此谓“楼宇经济”，即将中心区域的“死项目”盘活，从而吸引更多大企业，实现税收最大化。该思由静安区率先提出，并已得到上海市认可。

　　参与该项目的静安区人士说，这次收购实现了和企业的双赢。“对静安区来说，已经无地可用，但财政收入增长的压力很严峻。怎么盘活存量是区最想解决的问题。”

　　而对只做商业地产的高和而言，也打开了持续获取一线城市中心区域项目，快速扩大投资规模的突破口。

　　高和起步之初，收购的几个项目，如凯德华玺、中莎广场、金澳国际等，都是刚竣工不久，开发商无意长期培育物业商业氛围，希望能迅速脱手回收资金，这给了高和资本收购机会，得以借助“资产精装修”实现了物业的快速增值。

　　但是，城市核心的新竣工项目越来越少，商业地产市场的争夺也越来越白热化，许多开发商都开始推行稳步增持商业物业的战略，留给高和的空间也越来越少。

　　苏鑫告诉《财经国家周刊》记者，高和的新机遇在于，商业地产的市场供需正在发生质的变化。“在、上海等城市，核心区域的写字楼两极分化非常严重，不是国贸CBD这样的甲级写字楼，就是已存在10年、15年的老楼，很少有中间地带。”

　　这已经引起了很多地方的注意：在城市外围可用土地日益稀少的情况下，如何更高效使用市中心已有土地，已经成为当务之急。

　　“我理解的新型城镇化，就是城市的重构。”苏鑫说，“大都市病其实不是大，而是大而低效，现有城市未来还大有潜力可挖，甚至可以为新的城镇化提供更大空间。”

　　苏鑫认为，核心城市已量土地，重构城市必然建立在对现有建筑的升级之上，这样做成本最低，最小，见效最快。对于投资商来说，对应策略是旧楼、存量提升，而对来说，正是发展楼宇经济。

　　放眼一线城市，类似的物业比比皆是，但有能力进行收购和的机构却几乎没有，熟稔商业地产市场的苏鑫认为，这正是高和新一轮扩张的“东风”所在。

　　“资产精装修”模式

　　事实上，早在“楼宇经济”实验之前，自2009年完成第一笔募资，高和就瞄准了商业地产和存量房。

　　11月24日，在高和四周年投资会上，不少低调的大型国字号投资机构大佬一一现身。

　　这是一个重要的信号：度过曲折的创业期后，高和已经进入主流投资机构的视野。

　　从过去4年业绩看，高和收购的很多项目，价格与租金均比前上涨了80%以上，远超地产基金行业20%的平均年化收益水平，在和上海收购的资产规模也超过了80亿元。

　　高和起步的2009年，正是中国投资商业地产的高峰期。接二连三的住宅市场调控，让不少开发商有意收缩减少风险，相对调控较少的商业地产则成为投资新热点。

　　但是，商业地产比住宅复杂得多：更多的专业门槛、需要更稳定且强大的资金，以及完善的利益分配及退出机制。即便是在过去十余年房地产的黄金期，被商业地产绊了大跟头的开发商也不在少数。

　　苏鑫说，高和的资本回报率甚至高于很多投资住宅基金，在于找准了发展新模式“资产精装修”，即在收购后进行资产，然后统一招租，再销售给机构或其他投资者完成退出。同时，接受投资人委托进行长期的资产管理权。

　　“商业地产的投资客户，最关心出租收益问题。最影响收益的问题，是在商业散售后，没有统一的形象和管理，导致互相压价，而且租户水平参差不齐，最终，租户水平越来越差。”苏鑫说，而基金公司的优势不仅在于钱，也在于专业管理。

　　2010年初，高和资本收购首个商业地产项目—凯德华玺3000平米底商后，实施了在商业地产圈罕见的整体收购、整体包装、整体出租资产管理模式。

　　而在金澳国际项目时，高和购买的时候租金只有4.5元/平/天，2年之后，它的租金就达到了8元/平/天（其中市场整体上扬贡献了50%）。

　　金澳国际的销售，就是高和运作的一个为期3年的，约5亿元人民币的封闭基金。尽管它的资金规模很小，但这种运作模式，已被命名为中国的“铁狮门”。

　　探准REITs

　　高和资本的“类持有”基金模式，在金融政策难撼之际，创新意义重大。

　　目前，市场上的地产基金数以万计，投资规模和方向大同小异。

　　是基金就逃不开周期率，势必有募集到退出的一个周期。但每次退出期的到来都有可能影响基金管理队伍的稳定，很多基金在到期之后便不再募集，积累下的团队和经验也很可能一并消失。

　　因此，海外基金进行了REITs（房地产投资信托基金）等模式创新，使得退出机制更为灵活，也使基金的管理运营与募集退出相对隔离，基金运营的稳定性因此有所提升。

　　但在国内，REITs却长期没有得到监管层许可。在多年力推公募REITs未果之后，一些国字头的基金管理机构也开始转变思，寻求以私募形式赢得突破，并得到监管层的默许。

　　目前，在市场上，类似国外私募REITs的金融组织形式与房地产信托产品已经出现，甚至已对最难的基金“退出”环节给出解决方案。

　　但在业内看来，无论运营模式、资金规模、收益分配模式、流动性，还是运营期限，它都与海外真正的REITs产品有明显区别。比如，因为估值确认困难，国内房地产信托大都有固定运营期限，投资者中途转让退出都比较麻烦。

　　而高和收购旧有物业后，进行整体，植入租户，签订资管协议，提供一段时间内的资产管理服务，并约定收益，最终将产品销售给终端投资者的全盘设计，已经高度接近海外的私募REITs产品。

　　在退出环节上，高和直接接驳民间资本，在没有上市的情况下实现直接退出，基金投资者甚至可以选择市场上其他投资者进行转让，“这已经常典型的私募REITs产品。”一位资深基金管理人士表示。

　　目前，高和已完成了8个商办物业收购，其中6个成功退出。

　　这一模式带给国内的意义，可能并不仅于私募领域。“考虑到中国的现实，即便公募REITs未来几年内能推出，也将受到严格管控，而私募REITs，则完全可以走出一条更为市场化的道。”上述基金管理人士说。