2013年12月23日观点地产网

　　【摘要】分析指出，较其他房地产投资信托基金，领汇作为亚洲最大的房地产信托投资基金有两大特点：其一，领汇旗下商场等物业，早前定位是服务公屋居民，因此其有服务基层消费者为主要客户群的经验。

　　2013-12-23 08:06:03观点地产网作者：陈业(参与讨论)提要：12月19日，拥有背景、及雄厚商业物业资产的领汇房地产投资信托基金发公告透露，已与万科集团签订战略性合作意向书，双方将在接下来的两年时间内，共同寻找中国零售物业的投资机会。

　　在多年前出售的万佳百货早已变身为华润万家之后，万科再一次表露其进军零售物业的雄心，不过这一次有所不同。12月19日，拥有背景、及雄厚商业物业资产的领汇房地产投资信托基金发公告透露，已与万科集团签订战略性合作意向书，双方将在接下来的两年时间内，共同寻找中国零售物业的投资机会。

　　领汇指出，其未来理想中的物业，将地处中国人口稠密的社区，且位于重要交通枢纽上，并能为周边地区的居民提供一站式购物体验。

　　万科联手领汇基金

　　曾经因为走专业化线，将相对并不算重要的零售业务出售的万科，现在为何再度将目光投向零售物业的发展?相关分析认为，万科牵手领汇最大目的或在于，借助社区商业佼佼者领汇的管理经验，来发展旗下平均每年200个住宅项目中涉及的社区商业，由此来加快其刚起步的商业地产业务的发展。

　　分析指出，较其他房地产投资信托基金，领汇作为亚洲最大的房地产信托投资基金有两大特点：其一，领汇旗下商场等物业，早前定位是服务公屋居民，因此其有服务基层消费者为主要客户群的经验。资料显示，领汇房地产投资信托基金是房屋委员会，从其名下物业中，分拆其180商场物业及停车场而成，并于2005年11月25日在联交所主板上市。是目前全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一。

　　同时，领汇拥有超过1100万平方英尺(约合102万平方米)零售设施，是最大零售设施业主，在零售物业的管理运营方面经验丰富。此外，背景和雄厚的物业资产，使领汇基金在融资方面很有优势，更容易获得银行贷款。据悉，2008年领汇获得了13家银行30亿港元的银团贷款。

　　正是基于上述优势，以住宅为主业的万科，在以定位为服务社区居民的社区商业方面，不管是管理经验，还是金融手法，都需要借鉴领汇的成功经验之处，以此来提高万科社区商业的品质和自持的面积的数量。

　　而对于学习领汇，万科集团执行副总裁毛之前就曾公开表示，在社区商业未来可持续发展的问题上，万科需要借鉴领汇的成功经验，阶段性持有一部分社区商业，通过统一规划、集中管理树立品牌形象，提升社区品质。据了解，2012年6月，万科把名称统一为“第五食堂”后的万科旗下首家社区食堂出现在深圳坂田万科城，随后迅速在万科各地项目中落户，而“第五食堂”成为万科社区商业配套品牌化复制的第一步。

　　未来，万科还将积极实践包含华润超市、第五食堂，以及将要引进的银行、洗衣店、药店等零售业态，形成“五菜一汤”的配套设施落户在切实需要的万科社区中。

　　谋局社区商业资本化

　　提及商业的运营，其运作模式则是绕不开的话题。对于万科今后运作商业的模式，从凯德集团转身至万科的毛早前表示，商业地产必须实现与资本市场的衔接，因万科也会学习凯德的轻资产、高周转的模式。所谓的凯德模式，即企业借助国外发达的资本市场，将旗下商业项目打包出售给商业基金，实现收益;同时，接盘的基金中也会有企业的股份，同时企业还可以受委托继续运营已售出的商业项目。

　　其中，对于旗下三大商业产品线的社区商业未来的盈利模式，毛也曾表示，“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。就像领汇基金，将社区商业资产注入资产包上市，开创了新的社区商业盈利模式。”

　　毛还补充称，未来经营良好的优质资产以及灵活多变的退出方式可以为万科创造更多的利润来源。由此，不难看出，万科未来社区商业不排除打包上市的可能。而此次牵手全球以零售为主最大的房地产投资信托基金，在相关分析师看来，或也不排除为万科今后拆分社区商业打包上市后，做退出提前铺的可能。

　　另对于此次领汇与万科的意向合作，市场分析还估计，不排除领汇作今后为万科旗下商场的管理人角色的可能。虽然万科董事会王石，曾不会过多介入商业地产，但随着住宅行业面临天花板问题，及商业大热背景下，万科目前也已试水商业地产。据悉，万科现将商业项目分为产品线，包括定位于区域型购物中心的万科广场、定位于集中型社区商业的生活中心，以及定位于社区商业街的邻里家。其中，将于12月24日正式开业的金隅万科广场、及已于12月21日正式开业的深圳龙岗万科广场为万科目前已有的两个万科广场系列项目。

　　另外，目前生活中心系列产品在东莞、沈阳等地已有开业项目，邻里家系列在上海、等地也已经落地。长阳半岛的“第五食堂”等就属于邻里家社区商业。

　　对于未来万科在商业方面的规划，万科多位高层曾公开表示，未来5年内，商业地产占比将从原来的5%提至20%。截止目前，万科的商业地产项目总建筑面积也已超过50万平方米，而除了地区，三年来万科的商业项目开进多个城市，相关数据显示，截止去年底，万科已在52个城市中获取了约600万平方米商业项目，其中包括18个购物中心项目，面积达到150万平方米。

　　据统计，万科计划于今明年开业的商业项目包括：深圳盐田壹海城、无锡万科运河外滩、西安万科红、东莞松湖万科生活广场等。其中，松山湖万科生活广场已于9月份开业，商业部分全部由万科持有。