中研網訊：轉型已成為今年信托業的關鍵詞，作為信托公司的核心業務，房地產信托轉型首當其衝，這一業務轉型的成功與否對信托行業整體轉型有著標誌意義。房地產基金產品的問世，開辟了一條有效的轉型徑。能提供更加靈活的交易結構，並且分享房地產行業轉型升級帶來更高收益的基金化產品正加速市場滲透。

　　傳統房地產信托市場正被加速侵蝕：一面是來自券商和基金子公司的新貴毫不客氣地搶食房地產信托通道項目；另一面則是信托公司在監管警鐘長鳴下主動提高房地產信托的風控標準。

　　“內憂外患”之下，包括平安信托、華寶信托等在內的部分信托公司已經開始積極探索基金化房地產信托產品以圖轉型。然而，房地產信托基金產品由於投資周期較長，收益率浮動較大，整體風險高於傳統房地產信托產品，又令其面臨尷尬處境。

　　地產信托迫切轉型

　　轉型已成為今年信托業的關鍵詞，作為信托公司的核心業務，房地產信托轉型首當其衝，這一業務轉型的成功與否對信托行業整體轉型有著標桿意義。

　　據中國信托業協會披露，截至去年年底，中國房地產信托存量規模為1.03萬億元，在全部資金信托中的比重為10.03%；房地產信托2013年全年新增規模6848億元，占全年新增信托規模的11.4%。

　　“長期以來房地產信托基本都是”假股真債“，看似股權投資，本質上還是融資類項目，對於信托公司的主動管理能力並沒有太高要求。”啟元財富投資分析總監汪鵬表示。

　　所謂“假股真債”，主要是帶有回購條款的股權投資，雙方在合同中約定到期後由融資方回購信托公司此前入股的股權。

　　房地產信托“假股真債”能風行一時，主要是為了規避監管部門對於房地產融資的嚴格審核。上海某信托公司信托經理直言，債權型房地產信托一般需要“四三二”齊備，即地產商必須“項目四證齊全、項目資本金至少有30%來自於企業自有資金、開發商二級以上資質”。

　　上述信托經理告訴記者，貸款類信托的門檻一般要高於股權投資類信托，而一些帶有回購條款的股權投資項目一般都達不到貸款門檻；另一方面，不少房企通過“假股真債”的模式融資還可以規避企業資產負債率考核。

　　然而，目前的貨幣政策環境使債性融資面臨一定瓶頸。平安信托物業投資部商務地產總監張曉鵬向記者表示，在貨幣政策沒有寬松預期的情況下，考慮到傳統信托債性融資規模已非常龐大，預計過去幾年傳統債性融資快速增長的勢頭在未來將難以為繼，需與房地產商開拓新的合作模式。因此，此時推出基金合作是一個很好的機遇。

　　他並不諱言對中國房地產市場的長期看好，“長期來看，我國宏觀經濟走勢和城市化進程的整體趨勢並沒有改變，我們對房地產市場的中長期發展依然看好。”

　　但他認為，房地產基金能提供更加靈活的交易結構，並且分享房地產行業轉型升級帶來的更高收益。基金的形式通常更為靈活，一般期限長於2年，且有額外1至3年的時間彈性。因此，一方面能夠給予合作各方更多的時間去開發優質項目，另一方面在房地產行業中長期向好發展的過程為投資者創造更高收益。

　　基金化產品面世

　　在此形勢下，包括平安信托、上海信托以及華寶信托等在內的多家信托公司已展開轉型之。

　　相較傳統的房地產信托產品，基金化產品對信托公司的資源整合能力、風控能力都有著更高要求。

　　平安信托近日與宋都控股共同推出房地產基金。其中，宋都控股或其關聯方將作為基金管理人，平安信托或其關聯方將作為基金的有限合夥人或管理人，信托計劃所募集資金經由平安宋都地產基金向項目公司進行投資。原則上平安宋都地產基金通過信托計劃募集的總金額上限為人民幣100億元，首期募集信托資金規模約10億元。

　　值得註意的是，平安信托此次並未以傳統的貸款模式介入房地產開發項目，而是擬采用項目合作的方式，對宋都集團開發或代建的單個或多個房地產項目進行投資合作。

　　“采用基金方式而非債權或夾層等方式來與宋都集團展開合作，是經過多方面綜合考慮做出的決策。”張曉鵬告訴證券時報記者，“隨著房地產行業由粗放成熟，勢必對地產項目的投資和後期管理品質提出更高要求，而基金形式顯然更加勝任這一轉變。”

　　對於該項目，張曉鵬表示，該公司采取了多項風控措施，覆蓋資金的使用、期間分紅、收益分配、項目運作等多個方面，在充分考慮到雙方利益基礎上達成了合作共識。

　　無獨有偶，華寶信托也在近日成立了一款房地產股權投資基金—華寶金石長贏系列-騰飛創新園信托計劃。不同於市場上常見的“假股真債”式房地產信托，這款產品為真實股權投資房地產基金，並沒有相關的抵質押擔保措施。

　　華寶信托介紹，這一系列產品主要面向高端客戶，最終項目收益取決於所投項目實際的銷售或退出情況。

　　而最早在國內發起設立房地產信托基金的上海信托在去年年底與萬科聯手推出了一只房地產信托基金，亦采用了以集合信托計劃募集資金認購有限合夥企業的形式，參與相關的房地產項目開發，分享合夥企業的投資收益。

　　轉型面臨挑戰

　　“房地產信托基金化應該說是一種大趨勢，對於信托公司而言，這種模式可以提高募資效率和議價能力，而對於部分開發商來說，他們可能也更看重募資效率，而非資金成本。”汪鵬如是認為。

　　盡管還有不少信托公司對此躍躍欲試，但這一條轉型之卻布滿荊棘。“基金化對於信托公司的要求更高，不僅要有持續的募資能力，還要掌握豐富的房地產項目資源，此外還需要有優秀的風控團隊。”汪鵬稱。

　　除上述要求之外，房地產信托基金的銷售也面臨挑戰。傳統的信托投資者已經習慣了享受信托產品帶來的固定收益，如果收益率浮動的話，對於信托產品的銷售無疑會增加一定難度。記者註意到，已經面世的房地產信托基金產品主要面向高端客戶進行銷售。

　　某中字頭信托公司內部人士告訴，公司也嘗試過發行基金化信托產品，但最終還是通過召開受益會將其改為一款固定收益類的信托產品，“主要原因是項目周期太長，收益率不確定性太多。”

　　這也反映了房地產信托基金目前的尷尬處境。以前述華寶信托的“騰飛創新園信托計劃”為例，由於沒有相關的抵質押擔保措施，這一產品甫一面世便頗受爭議。

　　而此前出現的一些兌付案例也成為一些投資者考慮購買的負面因素。專註於房地產金融的德信資本董事長兼總經理陳義楓告訴記者，過去兩年民間火爆的房地產基金產品今年將陸續到期，其中不乏失敗案例，可能會對行業造成不良影響，行業將呈現兩極分化現象。

　　此外，信托公司相關人才儲備也並不充分。“與普通房地產融資相比，房地產基金要求參與機構對地產項目具有更強的判斷和運營能力，風險也會比單純的融資服務更高一些，需要專業團隊來管理基金，而目前信托公司這方面人才並不多。”華南地區某大型信托公司風控經理向記者表示。

　　當部分信托公司還在糾結於是否要真正涉足房地產信托基金時，券商已涉足這一領域。中信啟航專項資產管理計劃近日已啟動發行規模逾50億元人民幣的房地產投資信托基金產品。此前，中信證券獲得證監會批復成立了這一產品，以房地產信托投資基金(REITs)的形式推動國內不動產金融實踐。

　　不管怎樣，在房地產信托基金領域，信托早已不能獨享這一蛋糕。一旦產品模式、設計等方面成熟之後，證券公司與信托公司之間必然會存在競爭格局。

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