近期，爆出四川信托为上海森泽房地产有限公司募集3.495亿元信托资金建10万元/平方米别墅信托项目，因尾款难以兑付对簿公堂的事件，再次引起大众对房地产信托违约的关注。2014年，房地产信托计划已成为投资理财市场的“深雷区”。
一方面，房地产信托恐遭兑付风险;另一方面，有信托统计数据显示，今年上半年信托公司仍有1119亿元资金驰援房地产，同比2013年出现小幅增长。面对房地产信托风险事件频频，而房地产信托规模仍有所增加的现状，信博东方投资管理有限公司总裁表示，毕竟房地产业占我国P比重较高，房价决定地方的财政收入，如果信托不支持房地产有可能对房地产业甚至是中国经济造成影响。
回款困难
信托面临兑付风险
与四川信托为上海森泽房地产有限公司提供房地产信托不同的是，大多数信托项目是因为刚性兑付出现问题造成违约。据格上理财统计，从风险产品梳理来看，今年出现问题和信托产品投向主要有矿产、股票二级市场和房地产等领域。房地产信托方面，从2012年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题兑付风险，占全部风险信托项目的逾七成。
对此，伟业我爱我家集团市场研究院分析师宋辉在接受本报记者采访时表示，大部分房地产信托投资项目均是由于融资方受到前期限购、限价和限贷等调控措施影响，项目租售严重低于预期，或是房地产企业因资金链断裂无法兑付信托项目资金造成回款困难。也有业内人士认为，由于目前房地产市场处于下行阶段，银行借贷、资本市场融资等筹资渠道都会受阻，加上销售行情远不如从前，各种因素叠加导致融资方违约风险，从而信托出现兑付风险。
房地产信托项目回款难，除房地产市场呈量价齐跌的下行趋势，还有一个重要的原因就是，受融资渠道紧缩影响，有些不具备开发实力的房地产中小企业已不再具备借新债还旧债的偿债能力，老板跑、企业倒闭现象增多。“最近，杭州、天津、沈阳等地房价下降较明显，楼市出现量价齐跌，房地产项目销售回款受到影响，回款慢将不利于房地产企业资金链的畅通。另外，因为融资压力，房地产企业或出现还款逾期，这些都易造成房地产信托刚性兑付困难。”宋辉说。
规模不减
房地产信托产品不愁卖
然而，就在房地产信托风险事件频频的同时，房地产信托规模却仍在增加。据用益信托统计数据显示，截至今年6月底，2014年集合信托共成立4295亿元，其中房地产信托成立规模最大，成立数量为591只，规模为1192.26亿元，占信托总规模27.76%，同比2013年增长约7%;仅6月份，房地产信托募集资金达到152亿元，平均收益达9.78%，为所有投向中最高。
在看来，尽管近期房地产信托出现兑付危机，但房地产信托规模并没有减少。房地产业的发展关乎土地和财税收益，即使出现信托兑付风险，监管部门也会采用相应的补救措施。更何况对投资者来说，房地产信托高达9%左右的收益率，是任何投资理财产品都无法比拟的，并且相比其他行业，房地产项目利润较丰厚，能够承受相对较高的融资成本，因此大多数投资者还是看好房地产信托产品的。
“目前，房地产市场虽然处于下行状态，但也要从市场分化角度平衡地看待中国房地产市场的未来发展。杭州等城市出现量价齐跌是因为之前的投资过盛，造成存量和市场需求供大于求，而南方、合肥等二线城市由于没有出现供需矛盾，很多房地产开发项目的收益是不错的。”说，“尽管整个信托业或面临兑付风险，但仍有信托公司会看好房地产行业的中长期趋势，投向房地产信托并与房地产企业在多方面展开合作。”
谨慎投向
防止项目出现兑付风险
随着近几年信托业的迅速发展，房地产信托成为信托公司的主要投向之一，尤其是近期不少房地产信托管理规模已经超出了信托兑付的能力，今年上半年房地产信托融资方出现资金链问题的项目又不在少数，业内人士指出，房地产信托单体风险的可能性很可能增加。但事实上，房地产信托兑付风险是可控的。认为，信托公司谨慎选择项目，是防控房地产信托兑付风险的关键所在。
告诉记者，以他所在的信博东方投资管理有限公司为例，在投资房地产项目时，公司会分投前、投后两个阶段对项目进行严格的评估，并且多半会选择刚需类项目，因为这类项目的回款有，风险控制率高。另外，在投后管理方面，公司也会为开发商提供一些如何运营和管理项目的，如投资项目是该快速走量还是保持平稳的售价，以确保项目的销售回款，尽可能地将项目兑付风险降到最低。
“房地产信托兑付风险事件攀升会导致今后出现更多的风险项目出现。”不少业内人士分析。据WIND数据统计显示，从今年年初至今，提前发布兑付公告和终止公告的信托公司分别为15家和54家，在今年提前终止兑付的信托产品中，投向房地产的达28支，其规模已至62亿元，无论在规模还是数量上地产信托产品占比均为三成，这一占比相对较高。尽管如此，宋辉却认为，房地产信托规模不会下降，因为房地产行业对资金的需求量是较大的，只要有需求就会有信托投向。
针对房地产信托兑付风险是否可控的问题，中国信托业协会负责人指出，目前房地产信托风险可控。对信托业存在的风险，监管部门采取了多种防范处理措施，并逐级逐笔明确了防控责任，对房地产、融资平台等风险隐患进行了重点检查，及时叫停了存在风险隐患的信托产品。