投资者请关注房企控制人发家径

　　2013年上半年信托市场资产规模屡创新高，然而这么庞大的资产规模背后，却暗藏着一个让人担心的指标，即上半年产品收益率比去年出现了较大的下滑。根据用益信托数据，集合信托产品中下滑幅度最大的即房地产信托和金融信托。

　　收益率跌至8.94%

　　南都记者根据用益信托对集合信托的数据统计中分析出，今年上半年各类信托平均预期年化收益率下滑至8.94%。而2012年全年平均预期年化收益率在9.17%。其中，在信托资金投资领域里，房地产信托平均预期年化收益率下滑最大，相比2012年整体预期年化收益率下降0.55%。其次就是投资领域为金融的信托产品，从去年的8.05%下降至今年的7.61%。

　　守得理财创始人胡顺中在接受南都记者采访时表示，房地产信托产品规模及预期收益率的下降主要有两个方面，“今年以来一手房市场逐步回暖，房企的去库存率不断提高，资金压力得到很大缓解，从而减少了信托方面的融资需求，产品收益率自然会有所下降；今年随着券商资管、基金子公司等在投资领域的全面开闸，其纷纷介入“类信托”领域，依靠“低价”与信托展开竞争，传统信托领域的挤出效应明显，房企等原先的融资主体有不少转道其它更低成本的融资渠道，信托规模及收益率亦应声下跌。

　　不过这里也要提到，万得数据显示，今年成立的信托产品总体的平均收益率自1月起开始下滑，在3月份加速，出现上半年的最低点，随即震荡上升。胡顺中认为，主要原因在于“随着进入二季度，银行资金面不断趋紧，信托产品只能通过提高收益率来吸引资金”。而对于金融信托收益率出现的变化，胡顺中认为，“大体也是围绕银行资金面的松紧程度而呈现出震荡下行再缓慢爬升的一个过程。”

　　事关发家径

　　房地产信托预期收益率下滑最大，是否暗藏一些风险？南都记者采访业内多位人士，均表示收益率下降是一种市场正常的波动。某信托网站创始人对南都记者分析称，“房地产企业的承受能力在下降，房地产行业的利润率在下降正是风险点所在”。而“承受能力”正是房地产信托风险的“一个核心点”。

　　他分析认为，关于信托的收益率，其观点是由三个因素决定的，承受能力、需求强度、选择余地。关于房地产信托的风险，“我认为和房地产企业实际控制人的发家径关系最大”，而至于抵押物等都不可全信。投资者应关注信托产品对应的项目背景。该创始人表示，根据经验得出结论，“每一个问题的案例，倒过来项目背景、房产企业实际控制人的发家史，基本能看出都存在些异乎寻常的‘问题’。”

　　而国际金融投资家联合会执行、中投华瑞基金集团董事长孙飞则认为，收益率与风险没有直接的关系。信托风险主要还是来自于具体的项目风险和行业的系统风险。

　　[投资]

　　安全第一收益第二

　　在投资选择上，通常会综合考虑“安全性、收益性、流动性”三方面，看三者是否匹配。不过，目前多数投资者在选择信托产品时，重点考量的是安全性和收益性。“但我强调把安全性放在第一位，第二是流动性。”孙飞补充说，“普通老百姓对流动性不是太关心”。

　　而对于安全性，孙飞表示，应关心产品对应项目的风险防火墙、抵押设置得怎样。

　　[延伸阅读]

　　酒店房产信托前途难定

　　在房地产信托方面，最近的一个热门话题，就是“酒店房产信托”，但是其投资过剩、回报率堪忧的局面也着实让投资者捏着一把汗。

　　前信托人士陈先生接受南都记者采访时表示，酒店类信托风险比一些不能按期兑付的房地产信托产品还要大。“我目前所在公司有一项业务就是接盘不能按期兑付的房地产信托，但是怎么也比酒店类信托风险小”。他分析说，“酒店类信托的还款来源只能是酒店的经营管理收入，这存在很大的不确定性。一旦出现风险，酒店也不太好变现，我们有个酒店好几年了还没卖出去呢”。

　　“酒店的供应量确实过多，尤其星级酒店，在成本上升、三公消费受约束的情况下，需求有所下降，回报率在低位徘徊是近年的常态，目前有向快捷酒店的趋势”。启元财富投资总监汪鹏在接受南都记者采访时表示，“在境外上市的REITS是有流动性的，投资者对其的买卖可以像股票一样操作，只不过REITS的收益来源为所打包物业在未来的租金和经营收入现金流，一般来说较为稳定”。

　　网易购房直通车打造舒适看房、放心买房的一站式贴心服务，目前已经覆盖广州所有在售楼盘，直通车网友可享受合作楼盘的独家额外购房折扣优惠。

　　预约方式：1、直接拨打转8预约； 2、填写以下资料进行网上预约：