网易财经8月15日讯主题为“时代的地产新力量”的2013博鳌房地产论坛在海南今日继续进行。今天下午的博鳌圆桌论坛中，渣打银行大中华区地产部董事吕志伟发表了题为：中国房地产企业在国际资本市场上的发展的。他谈到中国房地产公司在境外IPO上市有较大的挑战。

　　他表示，作为商行和投资银行的角度，渣打可以给希望上市的公司一些正式的提议，最重要的是先要找到公司的定位，其次要有特点，最后是要和商业银行长期合作。在中国已经上市的较强房地产开发商，在境外开拓一个融资平台的趋向。地产投资信托基金有上市的趋势，但阻碍很多。但他仍然觉得中国房地产的信托有很大的潜能。

　　最后他说，如果要把一个公司做大做好，真正需要做的，从我们隐含的经验来说，我觉得有三个重要的因素，一是公司的管理制度，二是公司策略的准确性，还有按照市场的需求应变，第三是管理层和老板的声誉。

　　以下是文字实录：

　　吕志伟：各位嘉宾大家下午好，我是渣打银行大中华区地产部董事吕志伟，我谨代表主办方邀请我行来参加这届论坛。

　　在开始之前，我先两件事，第一中文不是我的母语，所以中文可能表达得不是太清楚，请各位见谅。第二，我之前准备了一个讨论话题，但是这两天陆陆续续的，我觉得几个行家都有谈到资本市场的、去向，还有一些结构性的问题，所以我在两个小时之前就把一些材料细化了，想谈一下渣打银行做的一些案例的体验。

　　我希望在短短的10分钟跟大家讨论两个主要问题：房地产企业如何打造一个境外融资平台，打造了一个平台之后，怎么把这个平台做大做好。

　　昨天有其它的银行也有谈到境外IPO上市的前景。现在中国房地产公司要在境外上市会遇到几个比较大的挑战，也是比较难解决的挑战。我觉得第一个挑战就是，银行常常会问你，你的杠杆率或者公司规模。有些银行觉得开发商规模比较小，他说你这么小，你这个怎么卖？如果是比较大的开发商，他又会问，你公司这么大，杠杆率这么高怎么行？如果你的公司比较大，杠杆率自然会比较高一点，要是杠杆率做得比较低，这个公司规模相对来说就会比较小。另外一个是公司的定位，好多投行说，现在在新加坡和有五六十家中国的房地产企业上市，你们的定位是怎么与现有的开发商区分呢？我觉得这也是一个重大的问题。第三个，一个内资房地产企业要到境外融资的时候，第一个接触的往往都是商业银行，商行是融资比较简单又比较容易得到的一个渠道，但是经常有客户会问商业银行，你是做到锦上添花，还是雪中送炭的，我觉得这是境内房地产市场到境外融资最大的挑战。

　　回答这三个问题，我觉得最重要的就是第一个，公司规模与负债率，这一块要找到一个平衡点。最近也有几个公司在追求成长的情况下，把财务也做得比较好。渣打银行作为商行和投资银行的角度，两方都可以把控的情况下，渣打可以给公司一些正式的提议。在上市之前的准备工作当中，我觉得最难的就是公司的定位，就是设置一个公司的亮点或者一个公司的卖点。从的投资者来说，中国房地产开发商的企业会越来越大，他们也不是说你一定要比万科、万达做得大，但是一定要找出自己的特长，策略要灵活，还要可以锁定市场的变化，我觉得这是境外投资者需要找到公司的特点。第三就是企业和银行的关系非常重要，要打造一个境外上市平台，长期的商业银行合作常主要的关键。比如说上海的旭辉集团，在2011年9月，我们渣打银行在IPO之前给了它7500万美元的IPO前贷款，公司用这个贷款用得非常恰当，做了一些内部重组，也拿了一些新地块，就准备在一年后上市。在渣打放了这个贷款之后的14个月，公司成功在上市，募集了2800多万美元。公司上市的短短5个月后，我们又成功的为公司法了2.75亿美元的债券。在发了美金债券短短的三个月后，又帮公司锁定了一个银团贷款，融了1.57亿美元。上海旭辉集团在短短的22个月筹资了5.35亿美元，我觉得这应该算是一个成功的案例，也算是在境外上市后融了一些钱，了正确的轨道。

　　在中国已经上市的较强房地产开发商，在境外开拓一个融资平台的趋向。这两天有一些行家都谈到，在前15个月的趋向。从2012年至今，我们见到5家中国的房地产企业收购了境外上市公司，打开了境外融资的渠道。其实通过收购在境外上市，它不仅是打通了融资渠道，也可以通过这个平台进入海外市场投资。大家也知道，近年来中国证监会表示将松绑被近4年国内房地产企业的再融资，而国内的上市企业在一个月前也开始陆续公布融资预案，现在正等着中国证监会的审核批准，这也意味着境内资本市场再融资大门即将为境内的A股市场打开。但在渣打看来，尽管如此，我们认为中国房企仍然继续开拓海外融资平台，以扩大投资者基础，做到资金来源多元化，更重要的是视境内境外的不同情况下而降低成本。我想跟大家分享一下我们当时为金地集团做的一个案例。金地集团是A股上市较强的一个非常成功的房地产开发商，我想讨论一下他们开拓海外融资平台是不是成功。2012年9月至11月，他们受过了的一家上市公司，最终收购了这个上市平台76%的股权，用的资金是2.89亿，收购了这个上市公司两个月左右，我们成功的为金地集团在境外发了一次新股，发行股价是0.78元，我们买的时候是0.43元买来的，两个月就以0.78元发了新股。再过了两个月，我们又在境外发了20亿人民币的债，发的是5年期，5.62%的利息。我觉得金地在海外收购上市平台是一个非常成功的案例。我谈一下这个成功的原因，我觉得两句话可以总结这个项目成功的主要原因：一个是准备，第二个是看准了时机，下手快。当时我们跟金地集团合作的时候，背后做的准备工作可以说收购的一年前就在做了，很多的分析、董事汇报等等很多准备工作都做得非常十足，就等待一个收购的好机会。当时被收购的这家上市公司本身有一些私有化的打算，它那个私有化打算一放弃的时候，我们就很快的去找它谈这个收购行动，我们提出收购公司这个意愿的时候到签约，就短短的三个星期，一年多的准备，在对的时期，我们在三个星期就可以把这个平台收回来。到了发新股的时候，情况也是这样，金地集团一个执行董事问我们，现在市场非常好，是不是有可能探讨一下在春节前发新股，这是在我们收了这个平台，还没有注资的时候，我们在探讨能不能发行出去，在两个月之后，我们就发行了2900万的新股。然后我们有发出了20亿人民币的5年期的债。这三个成功的投行项目，主要背后的两个原因就是：准备工作要做齐，看准了时机要快。

　　地产投资信托基金上市趋势。目前现代化有34家房地产投资信托基金，而则有10家，这40家加起来总市值已经超过了700亿美元，从2013年初至今，新加坡已经上了4个新房地产投资信托，这个星期五将会是第五个，上了两家。在上市的房地产信托基金里面，只有5家主要有中国房地产业务。中国目前境内资产装进境外房地产信托基金受到一些阻碍，在结构上，因为中国的商业资产多是境内结构，没有一个海外持股结构，这也是阻碍之一。另外就是税收的问题，因为中国房地产企业要被征收25%的企业所得税，针对新加坡的10%股息预扣税，还有对于相当的派息也征了5%的股息预购税。如果是新加坡的装进新加坡的信托，它们是免税的，所以在这方面，中国的房地产基金是有一个大的障碍。还有一个障碍就是会计准则，中国通用的会计准则是要考虑到折旧，而新加坡和的会计准则不需要把折旧放在账上。把折旧放上会减少对投资者可的利息，这也是我们会计准则的障碍之一。还有一个障碍，中国的很多商业地产虽然很优质，但尚未到一个成熟的状态。

　　说了这些障碍，我也想说一句鼓励这个行业的人的一句话，2002年新加坡想做第一个房地产基金，当时是海德牵头的一个信托，第一次上市的时候也遇到一些挫折，但是他们没有放弃。第一个信托成功上市在2002年，当时那个市场，也没有人会认为在新加坡短短的10年内会增加到34个房地产信托基金，新加坡这么小的城市，这么少的商业资产都可以做到这个程度，我们还是觉得中国房地产的信托有很大的潜能。

　　今年我们的两个成功的信托上市案例，渣打也牵头帮浙江开元酒店集团帮他们把这个酒店的信托上市了。其实开元酒店信托，我只能说我们从中学了一些体验，就是我们绝不放弃，一直做下去。我们这个信托初期见投资者的时候，受到的欢迎是很大的，但是遇到美国量化宽松预期停止，又遇到国内金融体制紧缩，A股连创新低，整个IPO受到了一定的压力，但是投行和发起人还是希望无论外面是怎样的风风雨雨，还是要把这个平台做起，然后再把这个平台做大，通过、一鼓作气的方式，我们也成功把这个信托推出来。这个信托推出来之后，我们渣打也前头，给了2500万美元的贷款，后来我们把这个贷款也大部分卖给银行，卖的反映非常好。

　　刚才我们开始这个论坛的时候谈到，有这么多不同的途径可以上市，自己本身做IPO，海外买一个融资平台，或者通过分拆，把商业上市这样三个不同的途径。上市之后如何把公司做大做好？其实从一个银行的角度来说，最佳的当然是一个投行，再加上商业银行为公司把风。另外一个重点，我觉得就是理解投资者及资本市场对这个公司的需求。但是老是说，如果要把一个公司做大做好，真正需要做的，从我们隐含的经验来说，我觉得有三个重要的因素，一是公司的管理制度，二是公司策略的准确性，还有按照市场的需求应变，第三是管理层和老板的声誉。其实银行或者是中介人士只能是为公司做锦上添花的事，公司自己本身的吸引力还是由公司自己打造出来的。