[提要]为什么现在成都多数家居、建材等较大规模的专业市场都会选择委托经营模式呢？昨日，在华西都市报主办的“2013成都专业市场运营发展峰会”上，与会的十余位专业市场老总、协会会长、营销专家，用事实和案例论证了委托经营模式给投资者的物业增值空间起到的巨大作用。

　　为什么现在成都多数家居、建材等较大规模的专业市场都会选择委托经营模式呢？昨日，在华西都市报主办的“2013成都专业市场运营发展峰会”上，与会的十余位专业市场老总、协会会长、营销专家，用事实和案例论证了委托经营模式给投资者的物业增值空间起到的巨大作用。

　　成都产业集群发展系列报道之二

　　成都商业地产、产业地产经过10多年的高速发展，目前无论是总体规模还是体量，都已走在国内同级城市前列，其专业市场的开发、销售、运营和实践也处于领先地位。

　　目前，市场上针对包租经营的质疑开始出现。而出现疑问的根本原因就是，混淆了包租经营和委托经营的概念，用一个模式去评价另一个模式的优劣，让市场哭笑不得。

　　为什么现在成都多数家居、建材等较大规模的专业市场都会选择委托经营模式呢？

　　昨日，在华西都市报主办的“2013成都专业市场运营发展峰会”上，与会的十余位专业市场老总、协会会长、营销专家，针对专业市场的经营模式、如何确保投资人收益等热点问题畅所欲言，理清了包租经营与委托经营的区别，用事实和案例论证了委托经营模式给投资者的物业增值空间起到的巨大作用。

　　委托经营优势多抗风险能力强

　　成都一直是商贸繁荣之地，历来大型专业市场众多。目前已有超过60家大型的专业市场建成或在建，而在家居、建材领域()，较大规模的市场就有40余家。面对如此巨大的体量和规模的专业市场崛起，产业的发展促使整个行业开发、营销、发展模式不断向前演进，其领先的市场建设、运营达到了前所未有的高度，先进运营中，委托经营成了不少专业市场的首要选择。

　　“现在包括电商在内的经营，都在做整合，通过整合产业链，实现整合销售的目的。”在香江商业集团全国营销总监陆其风的眼中，未来家居的专业市场肯定会围绕“家”进行，把与“家”需要的产业产品整合在一起销售。

　　而在成都，要做成整合资源销售的专业市场，只有城北具备这个条件。国内外做得好的专业市场，其运作都有一个统一的规划，有一个整体经营统筹。

　　现在很多大项目，都是销售和自持两种形式，而且自持物业占整个市场一半以上。

　　实际上，市场方应该是大业主。要确保自持的大业主和销售的投资者的利益，就必须要把专业市场持续做好、做强，委托经营通过专业的团队统一规划、统一运营、统一招商等形式，利用大业主强大的资源整合能力，最后才能形成商圈效益，确保经营者的利益，最终确保投资者的利益。“通过这种委托经营模式，把大业主和投资者在一起，才能最终确保投资者的收益持续增加。”陆其风说，作为大业主的企业，会考虑项目的长远运作，会竭尽全力去经营好项目，这也就增强了投资者的抗风险能力。

　　成都香江全球家居CBD副总经理高建亮认为，至少到目前，多产权的物业，必须是委托经营，这样确保了定位清晰，整合更多的资源，才能有更清晰的规划，整体商业运营效果，才能投资者的物业增值，至少在现阶段市场竞争激烈的情况下，增强抗风险能力。

　　为投资者负责委托经营投资者收益

　　谈到委托经营，就不能和包租经营混淆。陆其风说，包租经营不会考虑后期如何运营项目，确保投资者长期受益；而委托经营，则必须考虑如何运营这个项目，以实现项目的持续发展，投资者长期受益和物业的增值空间，是为投资者负责的一种模式。

　　“股票为什么要有交易所？委托经营这个模式，就好比股票的交易所，这是一个平台。”佳飞国际建材家居市场营销总监殷学良用证券交易的例子，阐明了委托经营这种模式的必然性。殷学良说，交易所有助于股票市场运行的连续性，实现资金的有效配置，形成合理的价格，减少证券投资的风险，联结市场的长期与短期利率。而委托经营则能实现项目经营的连续性，实现商业资源的有效配置，减少投资者的风险，最终实现投资者短期和长期的受益。

　　高建亮说，专业市场的成功与否是战略模式决定的。通过委托经营方式，经过专业的招商、运营，才有发展壮大的机会。只要按照城市群、大业主持有、委托经营，才有机会。

　　市区商业租金每年都上涨，竞争激烈导致价格越来越透明化，城市家居卖场必然会逐渐外迁。

　　租金压力带来压力，再过三五年，这个格局就会明显。而专业市场都在近郊，租金比市区便宜，价值差就出来了。所以专业市场未来大有可为，消费者的潜力巨大。

　　旗舰精品建材城营销总监牟青春也认为，委托经营这种模式肯定是没有问题的，如果不采取这种经营模式，就会造成经营多元，专业市场变成一片混乱，投资者就陷入了“小马拉大车”，承受不起市场风险，而商家更是亏不起。委托经营能很好地做活项目，在市场培育期承担风险，是为投资者负责。专家观点

　　委托经营极大提升物业增值空间四川营销学会会长、四川大学教授李蔚

　　商业如何做成功，核心问题是消费者。商业讲商气、人气、财气。而其中人气尤为关键，有了人气才有商气最后才有财气。如何招揽顾客？顾客的核心就是价格。未来的商业机会肯定在郊区商业，现在的专业市场都在郊区，这里就是新的投资机会。经济不景气反而是郊区商业的机会，买郊区商业正占据了价格优势。

　　经营成功，才能销售成功。中国（成都）国际时尚中心为什么能成功？他们有自持、有销售，有自持他们就必须努力去经营它，就会去研究如何吸引消费者、吸引商家。消费者愿意来，商家肯定就来了。现在中国（成都）国际时尚中心已经吸引了日韩欧美的大品牌进驻，已经有了聚集效益。要确保经营成功，肯定要统一经营、统一规划。

　　委托经营模式下的统一经营、规划，大业主必须能很好地利用自己的经营职能和资本能力，努力经营好项目，实现物业增值和租金收益上涨。委托经营模式下的统一经营、统一运作，和包租经营不一样，这是为了未来的租金收益增加，更是为了物业增值。从经营角度看，所有投资人都追求增值效益。在项目前期过程中，租金收益不会有好高，因为那是在培育期。委托经营下的大业主追求的是投资的增值，他想方设法把经营做好了，商圈做起来了，首先带来的肯定是租金上涨，最后带来的就是物业增值，到时候综合效益肯定就高了。

　　选择正确模式实现各方利益最大化东泽营销副总经理黄星琪

　　商业和住宅不一样的地方在于，商业会牵扯到多方利益，开发商、运营商、投资者、经营户、消费者等等。在这样的背景下，要做好专业市场，确保投资者的收益，就不能用住宅市场的投资眼光去看专业市场。

　　专业市场经营当中，只有所有权和经营权适度的分离，才能经营者的权益，这就是委托经营模式。经营者考虑是否有钱赚，投资者考虑租金是否受益，更考虑投资升值空间。在几方利益平衡后，选择合适的模式就是对有利益方的负责。委托经营模式下，开发商也好、运营商也罢，都会想办法使经营更火，项目的经营户生意好，最终带活整个项目，达到最终项目的增值。只有这样，才能平衡多方利益，才能使市场做得更好、更稳定，实现各方利益最大化，促进专业市场平稳快速发展。

　　成都锐理数据品牌营销中心总经理郭洁：委托经营不同于包租、返租更能系统性投资者利益

　　委托经营是指具有商铺资源的投资者同商铺运营者进行合作，商铺由专业运营公司的营运团队统一管理；不同于一般“售后返租”模式，开发商将商铺出售给投资者的同时与投资者签订协议，并以承租期间的租金冲抵房款或偿付一定租金回报的行为。

　　在进行商铺委托经营时，专业运营公司会得到物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理，放水养鱼，引进有实力的商家做旺商场。委托经营期间，运营公司会尽可能保障业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。因此，“委托经营”模式，也是目前商铺市场上采用较多的销售模式。

　　四川商业地产联盟秘书长冉立春：投资者要分清属性切忌将包租和委托经营混为一谈

　　商铺投资与商铺销售模式息息相关，不同销售模式将对商铺的后期经营产生重大影响，从而直接关系到商铺租金回报、价值成长等。商铺销售的各种模式所带来的风险应该引起投资者的关注，切忌将包租、返租和委托经营等销售模式混为一谈。

　　当前，市场上一般商铺的销售模式主要有委托经营、只售不租、带租约销售等形式。相对来说，只售不租容易造成整个卖场产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政的混乱经营局面，以及售后包租、返租存在后期经营状况的诸多不稳定性。相较而言，委托经营更为合理，运营公司整体统一招商运营，对商铺整体业态控制得较好，也有利于统一经营定位。

　　但需要提醒投资者，在购买商铺时还是要结合项目的具体情况，根据商业项目的规模、、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，综合考量商铺本身的投资属性，才能有效回避投资风险。律师说法委托经营是对投资者权益的最大保障

　　对于香江全球家居CBD的已售商铺采用委托经营的做法，四川致高守民律师事务所赵天律师认为，目前国内的五金、家具、灯具等众多行业的专业市场，大多采用投资者购买商铺，然后委托该行业的专业运营团队负责管理经营的方式，对整个项目进行招商、运营，实际上这是对投资者权益最大的。

　　赵律师认为，根据相关法律法规，为销售房屋而以返租为噱头进而提高销售价格，即所谓的售后反租是住建部明令的行为。而香江全球家居CBD委托经营的行为有别于前述行为，将房屋委托给专业团队运营，由于售房与租房的主体在法律上属于同一主体，因此使得购房者较易判断评估出承租人（受托方）的实力，同时，经专业人员运营后会在一定程度上增加房产的商业价值，为日后继续经营或者自用积累奠定良好的商业氛围。

　　对于“香江全球家具CBD在3年委托经营期限到期之后，香江将与业主共同商定今后的经营方式，保障投资者的收益”的做法，赵律师认为，因为我国法律明确，只要是在双方自愿、平等的原则下，签订委托经营合同，那这个合同则真实有效，受到法律。不仅如此，赵律师还认为，香江的做法不仅符合相关法律，还极大地保障了投资者的权益。

　　中国有句俗话叫“隔行如隔山”，其意思就是专业的事情，就应该交给专业的团队去运营，如果让不懂行的人去做，其结果将注定失败。因此，投资者委托专业运营商去经营管理整个市场的商铺，无疑常明智的，也是极具投资眼光的。

　　另外，赵律师还提醒广大投资者，在签订委托经营合同前，一定要先了解清楚运营商的专业程度以及运营实力，应尽量通过多渠道核实受委托运营团队的专业水平是否有保障，运营是否有优势，能否最大程度上保障投资人的收益，只有这样投资者才能确保自己的投资收益。