“近几个月忙得不亦乐乎，几乎每周都要出差看项目，”上海一家信托公司项目经理告诉记者，“现在开发商融资的需求特别大。拿地后开发需要更多资金，房地产信托的生意又火起来了。”
在经过去年短暂的低迷期后，如今，房地产信托卷土重来，信托公司纷纷加大房地产信托发行的力度。
然而，在“大资产管理”的背景下，信托公司在房地产融资中仅次于银行贷款的“老二”正在受到挑战，预计未来房地产融资领域的竞争会进一步加大。
规模快速扩大
“最近开发商信托融资的需求特别旺盛。手里接了不少单子，我们也正在对项目进行评估。”上海一家信托公司市场经理告诉记者，信托融资的增长缘于开发商拿地后，需要后续的项目启动资金。
今年开发商在各城市加大投资力度的同时，也给信托公司带来了新的机会。据普益财富统计，今年一季度房地产信托规模增至7701亿元，二季度末达到8118亿元，比2012年底6880亿元的规模增长了17%。
信托行业协会的数据显示，今年上半年房地产信托新增规模达3076亿元，创下自2010年以来的最高水平。
与此同时，房地产信托从第二季度开始反弹后并没有停下脚步，而是呈现出整体规模继续进一步快速扩大的态势。
“一季度的增长还不是很明显，但从第二季度开始地产信托的增长态势已经变得相当显眼。”普益财富分析师范杰表示，预计今年下半年房地产信托产品占整个信托发行量的比例还将进一步上升：占比将从今年上半年的12.6%上升到16%以上。
一位信托经理告诉记者，除了开发商拿新项目的融资需求增长较快，今年还有不少信托其实是用新的信托计划去还旧款。
“2010年是信托发行的高峰期，今年是信托兑付的高峰期。受去年楼市低迷影响，有一些项目销售情况不好，项目回款上并不顺畅，在信托借款的时候的确有一些困难。”中诚信托一位项目经理告诉记者，在今年信托发行监管略放松的情况下，有不少地产项目通过募集新资金解决兑付困难。
据了解，今年预计到期的房地产信托的规模约为2816亿元，本息合计总还款额高达3100亿元，而兑付的高峰期在今年的6月和9月。
事实上，今年6月房地产信托的第一波兑付高峰已度过，而“借新还旧”也已经是行业内默认的做法。但由于此前楼市低迷，信托公司并不愿意接这种单子，今年上半年已经出现开发商无法及时兑付的信托项目，之后或通过法院拍卖或由资产管理公司接手，才完成了信托的兑付。
对项目风险的评估，信托公司除了看抵押物之外，另一个重要的依据是项目的回款能力。“项目如果卖得好，回款周期短、现金流足，一般没什么问题。今年房价走高，也进一步降低了这种兑付手法的风险。”盛世太平投资总经理陈立民表示。
分食融资蛋糕
令信托公司甘冒风险接单“以旧还新”项目，无疑与地产信托能给带来较高收益以应对同业竞争有关。
“房地产信托在信托各行业中是比较赚钱的。今年信托融资成本降了很多，但现在地产信托的成本至少在13%以上，一般都在15%左右，这也给信托公司带来了不少收益。”一家信托公司的经理表示。
然而，这一块相当诱人的蛋糕，正在面临被其它金融机构分食的现状。
8月28日，国务院会议传出消息，在实行总量控制的前提下，中央将进一步扩大信贷资产证券化试点的规模。优质信贷资产证券化产品可在交易所上市交易，在加快银行资金周转的同时，为投资者提供更多选择。
一位投资人士指出，这是中央进一步推进“大资产管理”的思之一，在这样的发展趋势下，未来房地产融资的渠道可能会得到进一步拓宽。
实际上，从去年下半年开始，证券公司、基金公司等其他金融机构资管业务政策的放开，已经变相取消了信托公司对信托业务的专属经营权。而信托公司在房地产融资领域的优势，也出现了一些微妙的变化。
国泰君安证券的研究报告显示，今年上半年信托的平均报酬率由去年的0.5%降至0.46%左右。另据用益信托公布的数据，在信托领域中房地产信托平均年化收益率下滑最大，与去年9.17%的整体预期年化收益率相比，今年收益下降了0.55%。
“预计今年至2015年，信托行业报酬率将继续下行。现在证券公司、基金公司也可以做这块业务，信托公司的竞争压力加大了。去年已经有不少信托公司的中层甚至是产品设计的核心人员，都被这些金融机构以更高的薪资挖去做地产融资业务了。”中诚信托一位项目经理告诉记者。
有开发商向记者指出，金融机构在房地产融资领域的竞争对房企却是一个利好消息。“选择空间大了，融资的手段将更加多元化，融资成本也可能会有所降低。”新城控股副总裁欧阳捷认为。
(华夏时报)
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