诸多迹象表明，随着商品住宅市场前景不确定性进一步升级，对信托公司来说，近期似乎有意将地产信托的重心从住宅地产转向商业地产，对接商业地产的项目频频亮相，并形成相对成熟的操作模式。

　　很显然，商业地产信托产品的繁荣发迹于住宅市场的调控与景气度下行。

　　兑付风险下的逆势增长

　　“今年整个地产行业，包括金融在内是哀鸿遍野。”长富汇银总裁张保国8月28日在“2014中国地产金融日活动”上表示，一个的现实摆在所有人面前，行业在发生变化。7月相关数据表明，在地方密集采取放松调控之后，市场仍未发生太多改观。

　　华远地产董事长任志强也一改乐观。他认为若不采取行动，明年9月供求关系或将恶化。目前房地产市场的存量可能难以消化，统计报表上库存大概有5亿多套。而这个数量不可能全部消化，有些库存可能再过10年亦消化不了。

　　“尽管当前国内市场低迷，但房地产信托市场却逆市而上，由于高额回报率，多家信托公司加大了房地产信托的发行力度。”中融国际信托有限公司济南分部投资总监冯勋焘介绍，房地产信托一直是我国信托行业的重要类别，是房地产企业重要的融资渠道。近年来，房地产信托规模不断攀升，年化增长率超过30%。

　　根据中国信托业协会数据，今年二季度房地产信托的总规模12616亿人民币，占信托总规模的10.72%，相比今年一季度末的10.40%，继续上升。

　　“目前来讲，房地产信托集中在一、二线和南方沿海城市，山东本地数量不多。”在冯勋焘看来，信托因其100万起的高门槛，10%左右的高收益率，以及“刚性兑付”的潜规则，成为理财产品中的“高富帅”。其中，房地产信托的收益率相对较高，今年上半年平均预期年化收益率达到9.70%，而基础设施类为9.38%，工商企业类为8.48%，投资于金融领域预期收益率为8.20%。

　　预期年化收益率最高的是陆家嘴信托5月份发行的“上海雅园集合资金信托计划”，发行规模为3000万元，平均年化收益率12%，信托期限为1年，信托资金用于向上海田野生态产业开发有限公司增资2500万元、上海江南田园休闲会所有限公司增资500万元。作为一年期产品，该产品如此高的收益率，极具力。

　　实际上，冯勋焘对于房地产信托一直保持高度。从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期。最新数据统计显示，2014下半年到2015年集合资金房地产信托预计到期总规模为3282.95亿元，其中2014年三季度455.63亿元、四季度530.40亿元、2015年全年将有近2000多亿元的到期规模。

　　“预计伴随着对住房的刚性需求，房地产信托违约风险时有发生，但发生系统性风险概率不大。”不过，冯勋焘仍然看好信托投资。他认为从投资者角度来看，目前的理财市场还未出现任何能媲美信托的产品：银行理财收益较低;阳光私募没有稳定性;基金资管尚需时间检验;“明投暗贷”的有限合伙基金风险防不胜防;P2P互联网理财公司老板跑的消息不绝于耳;唯信托还保持着高收益，低风险的属性。“截至2013年底，还未发生投资人认购固定收益信托到期不能兑付本息的案例。在可以预见的2-3年里，信托产品仍常安全的。”

　　从住宅到酒店：

　　地产信托的重心转移

　　此前，国内房地产开发一直都把注意力放在了住宅市场，实际上，包括零售商业物业、写字楼、休闲度假与娱乐设施、出租型公寓和工业写字楼等投资性物业在内的商业房地产，也是房地产市场的重要组成部分。

　　诸多迹象表明，随着商品住宅市场前景不确定性进一步升级，对信托公司来说，近期似乎有意将地产信托的重心从住宅地产转向商业地产，对接商业地产的项目频频亮相。商业地产信托产品的繁荣发迹于住宅市场的调控与景气度下行。

　　据相关统计，近两年以来，有至少30款信托产品投向商业地产项目，其中涉足较多的几家信托公司为平安信托、中铁信托、大业信托等。

　　具体来说，较为成熟的操作径包括“贷款”、“股权”、“租赁受益权”“自持物业”等四种。就前两种模式而言，尽管资金投向为商业地产，但在交易结构和风控措施的设计上，与普通的住宅地产项目并无实质性差别。而后两种模式则更多切合商业地产的特殊性进行交易结构设计，虽未被大面积运用，但不失为该领域带有标志性意义的有益尝试。

　　“贷款”是最为传统的贷款类项目，诸多比照传统的住宅类地产项目，目前仍占据绝对比例。“股权”是逐渐呈增长趋势的基金类项目。而更多体现出商业地产特质的项目模式还包括“租赁受益权”模式， 其特点为以商业地产的典型资金回流方式租金为第一还款来源。

　　“自持物业”则是真正融入商业地产项目运营投资的模式为“持有型”商业地产信托项目，在这一领域有着最早也是最成熟操作经验的是平安信托。2012年6月28日，平安信托发行“平安财富安睿1号”，信托资金主要投资于港交所上市公司瑞安房地产的重庆企业天地项目中的三幢“5A”写字楼，信托投资规模约17.5亿元，以持有的方式参与重庆地标建筑群重庆天地的开发，将租金收入作为第一收入来源，设计思诸多来源于Reits，对商业地产信托有重要标志性意义。

　　“平安财富安睿1号”投资的首批企业天地3、4、5号楼体量达13万平方米，由平安信托物业资产管理团队负责总体经营管理，并聘请世界知名写字楼物业管理专家仲量联行(JONES LANG LASALLE)进行统一的物业管理，同时委托瑞安商业管理团队负责专业的招商和租赁管理。

　　但多位业内人士表示，短期挤入大量资金后，商业地产的过剩情况并不比住宅市场乐观，目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，不确定性增大。而商业地产面对很长的投资回收期，周边经济、交通状况、人流状况、居住人群乃至的政策都会对收益产生诸多复杂因素影响，因此，无论从其投资模式还是经营模式都要比其他形式的房地产业态复杂许多。商业地产的投资回收期一般为8至10年。初期还有2至3年过渡期后才能有稳定的现金流。

　　REITs：

　　房地产信托的下一站

　　值得注意的是，REITs(房地产投资信托基金)将成为商业地产融资的新通道也成为业内共识。

　　中信证券2014年3月推出中信启航专项资产管理计划，成为国内首只私募REIT。该计划投资标的为、深圳两幢中信证券大厦，投资者可以享受到该优质物业的租金收益，并且计划份额可以在深交所流通。

　　该产品的主要突破点在于有了深交所作为其份额流通平台，但是仍存在无法豁免公司层面税收，只有机构投资者可以参与，流动性一般的缺陷。根据证监会公布《证券公司资产证券化业务管理》以及深交所的《深圳证券交易所资产证券化业务》和所的《关于为资产支持证券提供转让服务的通知》，除了券商资管之外，基金公司等其它金融机构也可以通过同样的方式进行资产证券化，推出自己的私募REIT型产品。

　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在海外，REITs主要持有以家用住宅为代表的住宅地产和以写字楼和零售商场为代表的商业地产。从国内实际情况来看，北上广深一线城市的住宅地产租金回报率仅2%，对投资者吸引力太低;商业地产一般毛收益率在5%到6%之间，已经高于部分美国REITs。如果能够选择优秀地产进行证券化，产品对投资者具备较强吸引力。

　　中融信托相关人士表示，相对于其他金融机构，信托公司开展过大量针对商业地产的经营性物业抵押贷款及商业物业租金收益权业务，积累了一定的客户资源与项目经验，在从事REITs业务方面具有先发优势;另一方面，REITs属于资产证券化产品，在结构设计中必然存在SPV以起到破产隔离作用，而信托在此方面拥有制度优势。

　　而具体径上，可挑选优质存量资产，设计发行持有型商业物业信托计划，购买商业物业并交由信托公司资产管理团队负责整体经营，投资者收益来自于信托计划存续期内商业物业产生的租金，以及计划到期后资产出售所得的增值收益;也可尝试与大型商业地产开发商、运营商、房地产投资基金管理公司等专业机构合作成立公司(GP)，再与信托计划(LP)共同成立商业地产投资基金作为收购和持有商业物业资产池的主体，负责旗下物业的日常管理。

　　■资讯

　　新一届九三学社中央书画院成立

　　本刊讯 8月17日，九三学社中央书画院院务工作会议在召开，十二届全国政协副、九三学社中央韩启德出席会议。九三学社中央常务副邵鸿代表九三学社中央宣布新一届九三学社中央书画院领导机构及组员名单。韩启德兼任新一届书画院院长，欧阳中石、、傅二石、吴泽浩、骆恒光任院务顾问。换届仪式结束后，九三学社中央书画院举行了交流笔会。韩启德为笔会开笔，挥毫泼墨画灵猴，傅二石笔走龙蛇画山石，吴泽浩的黄山松大气恢宏跃然纸上，其他与会书画名家纷纷泼墨挥毫、尽展才情。

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　　得益乳业喜获五冠王

　　山东得益乳业第五次荣获液态奶全国用户满意度测评第一名

　　8月28日，中国质量协会、全国用户委员会公布了2014年全国液态奶用户满意度测评结果。本次液态奶调查共选取20个品牌，包括4个品牌和16个地方性品牌。调查区域覆盖4大直辖市在内的35个城市。调查采用随机选号的电话调查方式进行。在被调查的20个品牌中，山东得益乳业以81.10的高分再次位列第一，第五次获得该项测评的冠军。

　　(李港涛)