地产信托“烫手” 9月大降16.6%

　　对于“现金为王”的房地产企业来说，高利率的信托再“烫手”也得碰。然而，数据显示，地产信托的发行已经呈现走低的趋势。用益信托发布最新数据，9月地产信托发行136亿，环比下降16 .6%，创下今年以来新低。“当前各方对地产信托持观望态度，预计行业不会太乐观，低位运行会持续一段时间，”用益信托研究员帅国让昨日接受南都记者采访时表示，从集合信托发行、成立规模来看，放缓明显，而背景是整个经济增速放缓，使得房地产市场的有效需求不足。这意味着，房企资金面紧张的窘境还得持续一段时间。

　　房企缺粮

　　进入房地产下半场，众多中小房企已明显“缺粮”。一度受到热捧的信托产品，由于利率高昂，已逐渐不再备受追捧。用益信托数据显示，9月地产信托发行136亿，环比下降16.6%，创下今年以来新低。

　　赛普咨询研究院分析称，未来不短的一段时间里，房企都将面临银行从紧、信托降温、私募过窄等境况。

　　来自国家统计局的数据显示，2013年7月至2014年7月以来，房地产开发企业到位资金的增速，从31.5%下滑到3.2%，从全程走势来看，除去年十月一度轻微上涨之外，几乎一下滑。

　　由于房企“缺粮”严重，房地产行业在过去几年发展成为信托公司的重点投资领域。同策咨询研究显示，从68家典型信托公司集合信托中投向房地产行业的资金占比来看，2013年全年平均占比为19%左右，有个别信托公司达到70%以上。

　　“房地产不再是一种只升不降的产品，房地产也不再那么容易赚钱，很多相关行业包括信托都在对房地产进行重新思考”，世联地产首席技术官黎振伟接受南都记者采访时认为，流动性收紧持续影响着房地产。

　　中小房企“难过”

　　对于中小房企来说，融资难度正在不断加大。

　　多家进行较小规模开发的业内人士向南都记者透露，银行开发贷很难给支持，信托等产品利率太高，难以狠下心来“挨宰”，这意味着房子一旦卖不动，公司就只能“空转”，维持，困难重重。

　　中小房企获得开发贷的难度要大于大型房企。一些仅有单个项目的开发公司，难度最大。从业内惯例看，获取开发贷的考核标准包括开发规模、开发项目数量、企业每年的销售额、有无不良贷款记录、整体债务情况等。

　　某华南大型房企有关负责人向南都记者透露，银行开发贷虽然稳步上升，但仍相对集中在大型房企。资信稳定的大房企往往收到银行主动抛出的“橄榄枝”，而中小房企只能为不高的份额苦苦排队等候。

　　某中型上市房企高层就表示，信托利率水平对于一般房企来说还是比较高的，一般在15%～18%之间。对于风险较高的小房企，信托也开始诸多挑剔。

　　易居房地产研究院研究员严跃进接受南都记者采访时称，融资难不难主要看房企自身资质，“对有风险隐忧、后续发展动力不足的房企而言，融资通道自然会收窄。而品牌房企虽然业绩也不如预期，但鉴于此类企业未来可期的投资价值，包括信托在内的各类融资机构还是愿意与其进行合作。”

　　“我们通过研究发现，信托公司地产信托募集规模和收益率存在相反的关系，即地产信托募集规模高，收益率低，反之，地产信托募集规模低，收益率高。”同策咨询研究总监张宏伟向南都记者分析道。

　　而究其原因在于规模较小的信托公司交易对手主要是中小型开发商，这些中小型开发商议价能力更弱，只能承受更高的融资成本。而较大规模的信托公司的交易对手主要为大型品牌开发商，而大型品牌开发商信誉较好，议价能力较强，此时，融资成本往往低于中小开发商。

　　同时，一些新兴理财、融资方式的出现，也让行业发生转机。目前，不少地产基金表示关注房地产并购机会，适时进行投资。

　　“现在新的理财方式以及很多电子金融的出现，利润可能已经超过了房地产，”黎振伟认为，行业洗牌之下，一些中小房企的离场在所难免。

　　信托收益率提升

　　“在房企资金面仍然趋紧的情况下，房企对信托资金的需求较大，对于信托业务来讲是一个比较好的增长机会，但今年以来，信托等金融机构在市场低迷期对于房地产的投资趋于谨慎。”同策咨询研究总监张宏伟接受南都记者采访时表示。

　　用益信托研究员帅国让接受南都记者采访时表示，融资方从银行等金融机构融资受阻，而借助信托融资的成本较高，从而一定程度上推高了信托产品收益率。不论是从发行规模，还是成立规模来看，集合房地产信托与去年同期相比均是下降的，平均年收益率有所提升。

　　另外不少投资基金也认为，从“9·30”限贷放松新政来看，松绑限贷可以说带来了一个地产投资的窗口期。

　　“房地产行业的困境会带来一些新的机会，包括产生大量的折价购买优质资产的交易机会，”德信资本董事长陈义枫向南都记者分析表示，房企、项目公司以及房地产基金，都可能产生并购机会，可深度参与到并购中。

　　还有不少行业人士乐观认为，未来政策会允许更多的金融工具为地产企业提供融资需求，对于房地产金融机构而言，还将有利好消息出炉。

　　南都记者 琳

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