[摘要]、上海、广州、深圳四个特大型城市，正在根据本地实际情况，分别编制REITs试点方案，试点方案有望于近期初步编制完成。

　　有关房地产行业的融资以及相关金融创新，似乎从来没有获得像如今这样的宽松。房地产企业热盼已久的融资工具房地产信托投资基金（REITs），在经历诸多监管层面的反复与转折之后，终于有望取得阶段性的突破。

　　根据住房和城乡建设部（下称“住建部”）和有关部门的部署和要求，、上海、广州、深圳四个特大型城市，正在根据本地实际情况，分别编制REITs试点方案，试点方案有望于近期初步编制完成。

　　试点方案编制完成后将听取住建部和有关部门的意见，进行修改之后，、上海、广州、深圳有望先行开展REITs发行和交易试点工作。房地产开发企业长期面临的融资难问题，将看到“彻底改观”的希望。

　　终有“试点方案”

　　“、上海、广州、深圳已经分别制定自己的REITs试点方案，部里面没有给出太多的限定性条件，先让他们报方案，毕竟这涉及到房地产的金融创新。”11月5日中午，一位不愿具名的住建部内部人士向《中国经营报（博客，微博）》记者，REITs试点方案确实正在编制之中。

　　REITs是房地产信托投资基金的简称。其是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外，REITs通过资本市场向投资者发行。

　　不过，中国内地现有金融监管框架，并不支持以REITs形式向投资者募集资金并返还回报。“在房地产开发贷款全面收紧的情况，不会改观的情况下，REITs实际上是房地产行业解决资金饥渴的重要工具，但多年以来，监管层并没有给出空间。”一位大型国有房企董事长向记者表示。

　　目前，针对REITs的监管坚冰似乎正在有望打破。前述不愿具名的住建部官员告诉记者，、上海、广州、深圳四个城市编制REITs试点方案的工作，是由住建部等部门统一部署之下进行，实际上是一次“自上而下”的金融创新工作，这与以往“自下而上”的REITs创新性实践，都有较大的不同，“最终效果也会不一样”。

　　市一位内部人士向记者，方面确实已经编制REITs试点工作方案，参与的部门包括市住建委、市金融办以及相关市属企业，方案的大致框架已经基本编制完成，但一些技术细节，尚需打磨。广州、深圳的情况，也与的工作进度类似。

　　微妙的杠杆

　　REITs被提上包括中央在内的议事日程，并非首次。2008年底，在出台4万亿元经济刺激计划后，时任国务院总理的曾召开国务院常务办公会，提出要创新融资方式，通过并购贷款、REITs、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

　　根据这一，央行于2009年初初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了“REITs试点管理办法”。但是，在当时央行的REITs试点总体框架中，REITs仍以信托的方式发行，不在资本市场或形态类似的公募市场挂牌交易。

　　实际上，央行2009年的REITs试点框架，并没有突破中国内地《公司法》的。在中国、新加坡，REITs的信托资产上会附加一个壳公司，即SPV（特殊目的公司），信托资产则以某种股权形式放入SPV，由SPV发行基金。但内地《公司法》目前尚不允许通过设立SPV来发行REITs并上市。

　　由于央行2009年的REITs试点框架并未赋予其公募属性，且只能在银行间市场流通，其带来的融资渠道变化意义不大，因此，在市场实践中应者寥寥。对于房地产开发企业而言，他们需要等待REITs更实质性的作为融资渠道出现。

　　而本次试点，有望形成一些突破本次住建部部署、上海、广州、深圳四城市编制REITs试点方案，实际上是作为“积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系”下的一项工作进行的，而这项工作是未来一段时间，中央针对房地产市场的主要工作思。>>返回腾讯大申房产首页