距离中国人民银行发布“930新政”已经有一个半月的时间了，这一个半月内，无论是还是购房者，都将930楼市新政的解读重点放在了首套房7折利率和“认贷不认房”上。近日，本站专访合肥房地产研究所副所长凌斌，他表示，目前大多数人对于行政的解读重点有误。新颖观点令人耳目一新，或可解释楼市新政出台全国楼市并没有量价齐升的原因。

　　专家称楼市新政解读方式有误新政核心意义划时代

　　在楼市新政出台后，本站第一时间通过合肥九区宅交量和价格的变动进行了分析，并且第一时间采访到了各具有代表性项目负责人，进行了楼市新政出台对于合肥的影响。新站区华润熙云府营销经理朱俊颖接受本站采访时表示：“其实合肥并不需要各种政策来拉动的，但是新政的出台对于合肥来说也是锦上添花的。而且我们项目本身的销量没有太大的变动，主要是靠自身的品质、品牌和定位来保障的。”

　　从各楼盘的现状都不难看出，930新政并没有给合肥楼市带来预期中的促进作用，对此凌斌表示：大多数人解读930新政的重点仍然在首套房认定上，也正因为我们关注的点不对，所以尽管930新政已经出台了一个多月，效果却并不好。930新政真正的核心内容，则是具有划时代意义的，这是一个划时代的标志，一个里程碑意义的政策。

　　凌斌表示，930新政的关键点是第和第四条，第重点说的是增强金融机构个人住房贷款投放能力，也就是说住宅抵押贷款的支持债券，也就是MBS，MBS实际上是银行可能把手上的贷款去变现的一个方式。

　　“举个简单的例子，我买了一套100万的房子，首付付了3成，也就说我还有70万是要办抵押贷款的。银行已经把70万付给开发商了，因此此时银行有70万元的期权，也就是以后我要慢慢连本带息的交给银行的钱。新政之后，银行现在可以把这70万分割成30万、40万向外卖，这样就能解决掉银行现金的问题。”凌斌生动的用例子来解读了新政第。

　　新政第四条所说的也就是房地产投资信托基金，凌斌表示，这点也常关键的一个点。对于全国各大房企来说，有实力的大牌房企，如万科、万达等以后是被允许发放房地产投资的信托基金。而房地产投资信托基金是一种非常有效的低成本融资渠道。对于房地产开发企业来说，资金链能够影响所有的房地产开发企业。

　　合肥楼市健康无需刺激政策仅起引导作用

　　在今年楼市市场情况不好的背景下，众多房地产从业人员对于930楼市新政充满着期待，期待因此合肥宅交量和均价上涨。事实上，凌斌却表示对于所谓“楼市升温”的不理解，他坦言合肥楼市非常健康，并不需要过度刺激以加速房价的上涨，刺激过多或将带来相反的效果。凌斌表示：“合肥楼市健康的几个标志，就是土地、宅交量和库存量是否正常。”

　　首先，2013年合肥土地？成交量为14144亩地，2014年前三季度合肥土地成交量为12128亩，对比中可以看出，2014年时间只过去了2013年度的75%时，2014年前三季度的土地成交量已经达到了2013年全年的86%。

　　事实上，第四季度虽没有结束，但是从已有的推地量以及从土地上市安排中就可以看出，土地出让并不逊于前三季度。可以看出，2014年的土地市场？仍旧处于非常健康之中。

　　第二，从每个月的宅交量来看，合肥市的宅交量能够控制在每个月8000套左右，全年宅交量约为10万套左右，也常正常的。凌斌表示：“如果宅交量刚突增，一个月1万多套、全年12万套，这种现象是过热的，并不正常。”

　　第三，前三个季度合肥的库存一直保持在48000套左右，截止10月31日合肥的库存上涨到了55000套。但是对于55000套的库存对于全国来说，也处于正常水平。从合肥楼市每年10万套的宅交量可以看出，目前的库存在合肥不足半年就能够全部去化。

　　“合肥楼市的库存不是很大，土地市场交易很正常，每个月的宅交量也很正常，那么，合肥市场不需要所谓的‘升温’政策，楼市的任何政策对于合肥来说，都是比较好的导引。”凌斌总结道。

　　楼市平稳健康发展为主年底价格或缓慢上涨

　　“我认为合肥楼市长期平稳健康是最好的，不要上蹿下跳。”说到年底楼市，凌斌则更希望合肥楼市能够平稳发展。“我认为年底宅交量方面不会像2013年那样，成交量非常大，成交价格可能会在可控范围内有一个缓慢的增长，不大可能一个月内突然涨10%或者是跌10%。”

　　同时凌斌认为，房屋均价撇去西南组团、北城组团以及团购房后，大概会保持在8000元/平米左右。2013年，合肥市均价为7300元/平米，如果2014年的均价稳定在8000元/平米，两年的上涨幅度控制在10%以内则常健康的。

　　(责任编辑：DF150)

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