张菲菲

　　作为一种创新金融工具，房地产信托投资基金（REITs)试点有望成为紧随信贷资产证券化（ABS）备案制落地后的又一亮点。

　　近日有报道，REITs将在、上海、广州、深圳四个城市率先开展试点。

　　中铁信托副总经理陈赤对《第一财经日报》表示，新一轮的REITs试点方案需要一整套的制度设计，包括税收政策、发行场所、项目评估和现金流的匹配等。用益信托首席分析师李旸也对本报表示，试点工作的展开需要监管部门形成纲领性指导意见，对REITs进行规范和引导。

　　日前，银监会正式下发《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》，将信贷资产证券化业务由审批制改为业务备案制，了中国资产证券化备案制时代，银行盘活存量资产的需求将逐步。

　　对此，陈赤在接受本报采访时表示，资产证券化作为20世纪最重要的金融创新工具之一，具有风险隔离和真实销售的特征。资产证券化的实现依托于特定目的投资（SPV）载体，在国外，这一载体表现形式有SPC（特定目的公司）和SPT（特定目的信托）两种，我国信贷资产证券化采取SPT模式。在ABS的实施中，信托在这一领域具有独特的地位，在资产证券化过程中扮演了不可替代的角色。

　　自2012年信贷资产证券化重启以来，对银行实施“双审制”，需要银监会和央行[微博]批复。陈赤表示，银行对ABS产品具有强烈需求，将ABS改为备案制后，未来将有更多的银行参与，而这对信托业蕴含着商机，且信托在其中以收费型业务为主，将加速信托公司从融资类业务向投行业务转型，拓展新的业务。

　　“REITs本质上是资产证券化的一种模式。”李旸对《第一财经日报》称，因为证券化就是将资产未来价值在现在进行出售。

　　对于REITs的模式，李旸对《第一财经日报》表示，以商业楼宇为投资标的物，房地产开发商将资产进行打包出售，设计成REITs产品，通过交易所公开销售，投资者获取标的物收益权，开发商则将未来资产收益转让给投资者从而获得了资金。另一种模式是投资者按照不同比例既购买物业，又投资于房地产开发。

　　陈赤表示，一直以来，信托通过房地产信托已经深度介入房地产领域，但多是以“类开发贷款”模式，在部分房地产商向持有物业的不动产商转型过程中，产生了资产流动性的需求，即将资产变现以资金链安全，REITs可以为其后续融资提供流动性，所以，REITs有望成为房地产金融新的形式。

　　事实上，REITs试点被提上日程由来已久。2008年，出台4万亿元经济刺激计划后，国务院常务会议提出，要创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。随后，国务院发布的“金融国30条”，再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。

　　对于信托公司在REITs中的角色，陈赤认为，信托公司可以作为REITs产品的发起者、承销商或不动产的运营管理商。

　　今年5月，由中信证券推出的“中信启航专项资产管理计划”，宣告了全国首个REITs在深圳证券交易所[微博]挂牌交易转让。资产规模52.1亿元，基础资产为中信证券的两栋办公楼，采取分级证券化并在交易所流通，5年后将公募上市。此外，招商地产、海鹰股份、开元信托均对REITs有所涉足。

　　一名市场人士对《第一财经日报》表示，目前我国REITs试点前期主要由推动，参与试点的企业多以资金实力雄厚的国企和央企为主，随着区域性REITs市场的发展，未来将向行业性REITs延伸，比如养老、医疗等细分领域。

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