中融信托内部人士对理财周报记者表示:“房地产直投是中融信托转型的方向之一,主要通过全资孙公司长河资本来运作,也符合监管层鼓励信托设立子公司做专业务的大方向。”
资料显示,中融长河资本是中融信托旗下全资地产并购基金,专注于国内一二线城市核心区位的优质写字楼、商业零售及住宅项目的并购和投资。中融信托在官网对房地产信托的介绍中显示,目前公司已组建了专业化的房地产信托团队,以拓展房地产开发项目及优质物业的信托投资。
早在2012年12月,中融信托曾与协信集团合作,发行股权投资产品“融信星光2号集合资金信托计划”,募集优先级资金10.6亿参与同地块开发。信托资金以股权投资方式投入项目公司,持有项目公司90%股权。
“该项目中明为股权投资,但实质与普通房地产债权融资无异,项目公司的运营仍由协信集团完成,并承担连带责任,信托公司只在董事会中以出资比例对应投票权。”一位接近该产品的人士坦言。
据统计,2014年中融信托发行了70款集合房地产信托,其中股权投资类房地产为18款。“可以说以前的股权投资项目都是信托融资层面的,长河项目是中融第一个真正意义上的房地产投资产品。”上述内部人士表示。
前述研究人士认为,信托公司虽熟悉房地产融资,但对物业项目的管理经验并不充足,做直投风险和收益同增。收益方面,与类似产品多仅取得LP投资收益及0.5%信托报酬不同,首先中融将从长河基金中获取的报酬包括实收资本2%/年的基金管理费。
另外,根据中融信托对回报的测算,整售情况下,项目整体内部收益率(IRR)为19.68%。基金层面,LP收入约2.19亿元,GP收入约0.98亿元。基金收益分配上,在投资人收回实缴出资额并按8%的年化收益率实现优先回报的前提下,长河资本将获得超额收益20%的分成。
风控方面,除持有项目公司100%股权外,在长河一期基金中,GP注册资本100万元,长昆投资作为SLP认购900万元,两者合计1000万元作为风险隔离,承担无限连带责任。
中融信托在项目介绍中表示,交易期协信地产本身出现短暂动荡,项目得以低于可比物业25%-30%的收购成本锁定交易价格。而通过信托计划募资只是长河基金的资金来源之一,此外还计划引入银行并购贷款,经营物业贷款等成本相对较低的资金。
在多位业内人士看来,房地产为信托深耕领域,资产易于评估,退出方式较为清晰,虽陆续有风险事件发生,仍是信托公司青睐的领域。转型之机,信托在房地产业务也在谋求更为深入的参与。商业物业、旅游地产、养老地产都是思考的方向。相比后两者,随着REITs的逐步放开,商业物业更能看到前景。同时,信托的房地产并购的机会也在增加。
清科研究中心统计,2013年中国市场全年共完成并购1232起,其中房地产(000736,股吧)行业排名第二,涉及案例148起,较2012年上升48%。而截至2014年前11个月,中国并购市场已完成交易1610起,房地产行业以166起案例、总体占比10.3%位列第一。
清科旗下私募通分析,房地产行业的不景气导致业内洗牌加速,这一现象还将在房地产调整期持续。此外,根据记者了解,亦有大型信托公司通过自有资金进行商业物业收购,以期REITs后,以上市方式退出。中融信托内部人士亦表示,未来长河资本所做的不会局限于此,REITs、海外业务等都将是长河资本的发展方向。