2015年初，房地产企业佳兆业被爆出“锁房”危机，资金链危局。突如其来的“黑天鹅”，正在让越来越多的金融机构卷入佳兆业集团控股有限公司(下称“佳兆业”)困局。

　　据报道，目前共有20家左右的金融机构提出了对于佳兆业相关公司的20多条财产保全，其中包括中信信托、华润信托、爱建信托、外贸信托、中国银行等。

　　本来1月21日到期的“平安财富翔园17号集合资金信托计划”出现违约。不过根据相关报道，此次所涉及的平安信托已用自有资金进行了本息刚性兑付，其它与佳兆伟业相关的信托产品尚未有，地产信托可谓开年不利。

　　2014年11月下旬，佳兆业位于深圳的多项未售物业被深圳市规划和国土资源委员会锁定房源，而佳兆业董事会原郭英成也在2014年12月10日辞职，并触发一项融资违约条，佳兆业的资金链危机开始。

　　佳兆业缘何陷入危机？市场普遍认为，佳兆业危机并非由于其自身经营问题，可能前深圳委蒋尊玉有关，蒋尊玉落马后可能供述的佳兆业在旧城中的“原罪”才是招致深圳规土委采取行政措施的原因。

　　从短期看，佳兆业的处境有恶化的势头，何时扭转局势尚且难辨。投资者更关心的是，哪些信托产品牵涉其中，是否会受到波及从而影响兑付。

　　其实，在此次危机爆发前，佳兆业是信托公司争抢的对象。公开资料显示，佳兆业2009年于港交所上市，集团连续三年稳居全国房企综合实力20强，于2014年获得中国房地产百强企业第16名。截至2014年6月30日，佳兆业总资产为1056亿元，总负债为799亿元，净资产为257亿元，资产负债率约为75%，实力雄厚。

　　从2013年开始，先后共计有近十家信托公司与佳兆业合作。迄今为止，这些向佳兆业提供融资的信托公司中，至少尚有5家的产品处于存续期，具体如下。

　　中融信托的“佳诚房地产投资集合资金信托计划”：总规模4亿元，其中优先级信托资金2.2亿元，用于认购深圳佳选稳赢投资合伙企业(有限合伙)的有限合伙份额，为佳兆业房地产(杭州)有限公司提供融资。该产品与2013年7月15日成立，期限两年，2015年7月到期。

　　爱建信托的“爱建-佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”：累计规模为6.51亿元，到期日为2016年3月14日。目前爱建信托已采取相关措施。称因杭溪隆业实际控制人佳兆业集团面临重大不利情形，要求杭溪隆业提前归还股东借款本息，并提出冻结资金。目前位于杭州五常区的佳兆业西溪璞园项目共计749套、7.95万平方米的房源状态全部为标注红色的“房产”，无法销售签约。上海第一中级已受理爱建的诉讼请求，并定于2015年3月11日开庭。

　　华润深国投的“鼎新130号佳兆业苏州黄桥项目集合信托计划”和“鼎新131号佳兆业苏州塔园项目集合信托计划”：两者募集规模分别为8亿和12亿元，均分为优先级和劣后级两类，优劣比都是1：1，预期年化收益同为9%~10%，期限均为24+6个月。“鼎新130号”资金用途为佳兆业上品增资，增资后，信托计划持有佳兆业上品49%股权，资金用于其苏州市相城区黄桥项目开发。“鼎新131号”金用途则为对苏州佳兆业房地产开发有限公司增资，增资后持有该公司49%股权，资金用于其苏州高新区塔园项目开发建设。报道称，华润信托近期已暂停新增相关房地产信托业务。

　　外贸信托的“富祥25号(佳兆业长沙梅溪湖项目)集合信托计划”：该产品大约在2014年5月发行，存续期为12个月~24个月，通过认购项目公司股权的方式，补充其长沙项目后续开发资金缺口。2015年5月到期。

　　佳兆业锁房的主要集中在深圳地区，其次还有位于武汉的金域天下三期的房源被查封，已网签购房合同的房源没有被查封。另外佳兆业位于广州的两个项目佳兆业城市广场、佳兆业天御的房源也显示被查封，两个项目被查封的房源数量近700套。

　　上述融资项目中，爱建信托已采取相关措施冻结资金。外贸信托项目位于湖南长沙，华润信托用户苏州项目开发，中融信托相关项目位于杭州，并不在锁房区域内，但后续还存在巨大的不确定性。

　　地产信托的风险点

　　佳兆业“黑天鹅”事件引发了对关联信托产品兑付的担忧，但这和企业实力无关，更多是企业的软性条件，比如信誉、比如反腐形势下的政商关系等。这在产品设计、发行最初，是无法预料的。这次的兑付风险更多是个警示，让投资者开始关注融资企业的外部社会关系和经营管理上的规范性，但对于判断地产信托的风险不具有普遍的参考意义。

　　多盈金融资深研究员梁琼芬曾对地产信托专门的研究，她认为出问题的地产信托都有一些共同特点：起因多为限购、限价和限贷的调控措施的影响，造成项目租售困难；开发商资金链断裂，短期流动性风险是导致产品无法兑付的导火索；融资方往往信用质量不佳，交易对手违约风险较高；增信措施实质作用偏弱等。其中增新措施偏弱又分为三部分：劣后部分均由项目公司本身及其股东认购，部分产品并没有实际出资；名义抵押率多在40%以上，抵押物估值较高，进行处置时较多出现流拍等情况，回收期限长，信托公司多以自有资金先行垫付；方违约，有时甚至与其关联度较高的融资方。

　　多盈金融：独创“五维”精选，排除高风险信托产品

　　那么如何排除高风险的地产信托，筛选出最佳的信托产品呢？

　　梁琼芬认为可从三个方面考量： 首先，尽量选择排名前五十的房企，负债率较低，融资项目最好在经济发到地区，项目可马上进入销售阶段，较短时间内能回款的；其次，风控措施要完善的，优先考虑经济发达地段抵押率偏低的优质现房抵押、上市公司股票质押和专业大型的公司连带，最好是有实质资产抵押的；再者，选择实力雄厚的信托公司，具有央企背景的、净资本丰厚的、具有较强刚性兑付能力的公司，比如中信信托等。

　　多盈金融曾推出国内首个信托比价搜索平台，据了解，该平台已服务10万名会员，管理资产规模100亿，值得称道的是，客户回头率高达80%。

　　“在多盈买过三次信托产品，感觉服务比较好，产品经理讲得蛮专业的。第一次的时候，会咨询我的理财经历、风险承受能力，我因为没时间去多盈网上自己找产品，一般会提出一些要求，让他们帮忙寻找符合我要求的产品。产品经理会具体跟我说该产品优势和风险，最重要的是，他们从不向我推销。这一点，让我感觉很舒服。”上海的一名李先生说道。

　　多盈金融在业内独创了信托“五维”精选，即从融资方强、发行机构优、还款来源充足、抵押物充足和强力等五角度筛选出最佳的信托产品。多盈金融总裁方告诉记者，多盈和其它机构最大的区别就是，秉承客观中立的角度，为用户筛选出最佳的信托产品，排除质地差的信托，避免陷入兑付危机的概率。

　　多盈金融汇聚了几乎所有的地产信托，如果你对这类项目情有独钟，可以在这里轻松识别不同产品的风险性，获得风险相对较低的产品。

　　(责任编辑：张晨)

　　(原标题：多盈金融研究：从佳兆业危机看房地产信托的安全性)