近来房地产信托的收入情况平稳变化，很多客户将目光重点关注在此类信托产品上，房地产信托产品一直以来都以高利润高回报的形象深受广大投资者的喜爱，选择更大更强的信托公司可以获得更高的利益。

　　一边是市场担忧风险持续走强的“寒风”，一边是10%左右收益的“火热”，2015年信托产品的主角之一的房地产信托到底该不该投、该如何投?每位高净值客户都很纠结。

　　中国基金报记者咨询多位信托分析师了解到，2015年房地产信托需要把握5个关键方向：投资前看看去化率、收益率或走低、选产品走高大上之、风控要务实、创新品不可盲目追。

　　“房地产信托的整体收益率在一个相对较高的水准，是因为行业利润较高以及行业资金杠杆化。未来几年发行的房地产资产管理计划或将呈现两极化发展的趋势。资信好的大型房地产企业将会更加容易找到资金，因此这些企业作为融资主体发行的产品整体收益率将会有所下降。而一些小型的或是资金压力较大的房地产企业，只能用更高的融资价格募集资金。”郭靓表示。

　　汪鹏也是如此观点。他表示，目前债券市场逐步向大型优秀的商，通过这一渠道融资成本要低于信托渠道，因此未来大型商和信托合作可能会减少。但一些困难商可能会用10%以上收益率去吸引资金。

　　也有多位人士认为房地产信托收益率会开始走下坡。曹庆展就直言，房地产收益较高主因行业整体利润率水平较高，未来随着行业利润率的逐步降低以及市场无风险利率的下行预期，收益水平或有下降趋势。

　　业内分析师也表示，中国无风险收益率水平在全球处在高位，基准利率水平亦如此。未来非标资产整体收益率下降是必然趋势。而且，2013年房地产行业ROE整体均值水平在14.61%，2014年三季度ROE市场均值是6.85%，2013年是8.29%，较去年同比下降了17.4%。

　　曹庆展就表示，投资房地产信托，首先应该尽量规避那些城市人口净流出、房产库存高企、供过于求的城市。融资方层面则应首选资质良好、品牌效应好、有成功项目经验的大型房企，此外也要重点关注企业自身资本实力、运营情况、资产质量等方面。从风控措施来看，首先考察项目基本的方式：是否有足额的土地、在建工程或房产抵押，抵押率尽量低于50%且越低越好;是否有项目公司股权转让或质押;是否有第三方等。其次，结构化设计、销售资金监管、提前资金归集等措施都是很好地辅助风控手段。

　　“投资房地产信托关键看三因素，第一是融资方的实力，融资方也同时是还款方。资产能力及对于资金的调配管理决定了是否能够兑付投资人本息，也即决定了信托项目本身的安全属性。

　　第二是还款来源的充沛性，除了单一的房地产销售回款作为还款来源以外，融资方是否还有其他的还款来源。第三是抵押物的充足率，如果融资规模是2个亿，但实际抵押物在处置时的价格只有1.8个亿，那么大部分的情况下，投资人将会面临损失部分本金的风险。目前市场上大部分的房地产信托抵押率在市场价格的4-6折之间，具体抵押率还要看抵押物所处的地理等综合因素。”郭靓则表示。

　　风险控制角度，业内分析师表示要关注四个方面，第一，受托人对于项目公司的管控能力，包括对于重大决策，销售回款的监管， 财物章的管控等.。第二，在项目出现问题时候，对于融资方的惩罚措施，包括罚息，提前终止，折价出售项目及降价销售等。第三，在项目立项前做好全面的尽调，包括对融资方总体债务，实际控制人的债务情况等。第四，结合当地的一个未来地产政策的导向，对当地市场的未来趋势进行预估。

　　结语：投资者在看房地产信托的时候要注意，挑选有实力的公司对收入有着更多的保障，将来房地产信托还有有着非常好的发展前景，所以投资者们一定要看准时机正确选择信托产品，争取让收入利益的最大化。