佳兆业“黑天鹅”叠加人民币汇率贬值 房地产海外发债信托融资锐减

　　在佳兆业“黑天鹅”事件的影响下，记者发现，1月份内房企海外融资、房地产信托融资双双同比锐减6~7成，同时，人民币贬值大潮也令已在海外发债的房企成本大增，房企融资陷入始料未及的困境。不过，随着1月份诸多境内资本市场直接融资的利好出台，上市房企再融资的难度降低。业内人士分析称，未来房企融资回归境内将成为趋势，直接融资将“接棒”，而龙头房企将因此而受益更多。

　　文 广州日报记者潘彧

　　佳兆业事件一波三折。随着上周末佳兆业的公告显示，融创仅接手佳兆业在上海的四个项目，此前市场预期佳兆业被融创整体收购的预期落空。昨日，佳兆业再次发布公告，称其行政总裁金志刚辞职。如何处理公司背后庞大的债务依然令人担忧。

　　“黑天鹅”后遗症之一：

　　1月房企海外融资锐减七成

　　从1月份的数据来看，佳兆业事件已明显地影响了国内房企的海外融资。中原地产统计数据显示，国内房企海外融资锐减，宣布在1月海外资本市场有融资的仅7家企业，合计融资额度为158亿元人民币，相比2014年1月的21家企业，600亿元额度的海外融资锐减73%。

　　“这主要是因为在海外发债难度增大了。” 交银国际董事总经理洪灏对记者表示，海外投资者知道中国“有一些房地产公司有问题”，所以现在国内房企到海外卖美元债很难卖出去。

　　“黑天鹅”“后遗症”之二：

　　融资门槛或进一步提高

　　被佳兆业“黑天鹅”事件误伤的，还有地产信托和私募。

　　记者了解到，至少近10家公司与佳兆业存有业务往来。“现在好几个信托已经开始为与佳兆业合作的信托兜底。”一位信托公司华南地区负责人对记者透露。这也让信托的风控团队对和房地产合作更为谨慎。市场消息显示，部分信托近期已暂停地产业务。

　　房地产信托1月份急剧萎缩。用益信托首席分析师李旸认为，主要原因是对于整个房地产市场的风险有所担心。

　　房地产私募也屡次“中枪”。一家地产私募创始人对记者表示：“我们公司对地产项目的合规性要求也增加了，现在对风控的措施中，要求项目公司能够抵押股权。”

　　市场

　　美元升值预期仍存 海外融资成本大增

　　洪灏表示，影响房企海外融资的还有美元近期的强劲升值，美联储加息预期还在，同样会增加成本。“再加上有的房地产公司已在海外发了很多债，海外债务的杠杆率非常高，再选择海外发债，对公司运营也有很大压力，所以，今年发债额度比以前有比较大的下滑。”

　　在境外已成功融资的房企，也面临融资利率成本升高的窘境。“目前发债，利息是固定的，但是汇率波动会导致用人民币结算的公司还贷负担加大。如果债券是在公开市场交易，汇率变化可能导致债券价格发生剧烈波动，从而左右市场参与者的态度。” 洪灏表示。

　　数据

　　2014年，人民币银行间即期汇率以年度贬值2.5%收官，这也就意味着，如果房企在去年年初发了融资利率为10%的美元债，目前其融资利率已经高达12.5%。

　　接棒

　　A股市场房企再融资大门敞开

　　当境外市场和信托、私募等渠道对房地产悄悄关了一半儿门的时候，境内融资市场已经给房企开了另外一扇窗。

　　证监会新闻发言人此前表示，对上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，不再由国土部事前审查。有业内人士认为，这意味着在A股市场上，房企再融资的大门已完全打开，房企再融资的获批难度将明显降低。

　　根据公开市场粗略统计，2014年房企再融资已完成400亿元，约20，尚未实施再融资资金规模557亿元。而在2015年年初，开年不到1个月，便有6家房企公布了总额近150亿元的再融资方案。

　　在中银国际房地产分析师田世欣看来，随着国土部不再参与再融资的事前审查，股市融资功能将得以恢复，龙头房企将享受的是从无到有的再融资待遇，因而其受益将最为明显。

　　数据

　　2014年地产开发贷款增速与上年相比明显回升， 2014年末，地产开发贷款余额1.35万亿元，同比增长25.7%，增速比上年末高15.9个百分点。

　　相关报道

　　人民币兑美元

　　再度逼近跌停

　　广州日报讯（记者 周慧）昨日，美元兑人民币收盘报6.2597，下跌0.13%，为2012年10月16日以来最弱。昨日盘中，人民币再度走低至6.2594，逼近跌停，创出逾8个月新低。在岸美元兑人民币创下逾8个月新高6.2603。美元兑人民币中间价定为6.1385，创2个月低位，上周五中间价为6.1370。

　　市场人士指出，缓步走低的中间价更多传达的是一种市场化预期引导意图，并不代表短期内汇率政策的转向，人民币长期贬值的概率不大，从中间价看，央行并不希望人民币大幅贬值。不过浦发银行高级分析师曹阳指出，因中国经济增长和股市表现仍然不佳，相比在岸人民币而言，离岸人民币汇率面临更大的下跌风险。

　　曹阳指出，相比2014下半年，近期中国对美国和欧元区的出口可能将下降。同时央行仍然通过固定汇率中间价以调节和管理在岸人民币汇率，因此预计在岸人民币下跌空间有限。中国社会科学院教授刘煜辉也认为，人民币兑美元汇率会保持相对稳定，难以出现趋势性贬值。核心逻辑在于全球经济双中心格局不可逆，客观上会强化人民币对美元事实上的盯住机制。

　　交通银行资管高级研究员陈鹄飞认为，此轮人民币汇率急跌，更多是因为欧洲央行万亿欧元量化宽松(QE)后美元指数强势重估所致。当前央行顺势下调人民币汇率中间价，更多传达的是一种市场化预期引导意图，并不代表短期内汇率政策的转向。估计年内人民币兑美元汇率仍将双向波动、小幅下跌。

　　不过巴克莱外汇研究主管Jose Wynne在报告中称，预计将通过逐步调低人民币兑美元汇率中间价，来允许人民币贬值。随着即期汇率接近2%浮动区间下限，不排除更早一些扩大波幅的可能。