[提要]3月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产百强企业研究发布会暨第十二届中国房地产百强企业家峰会”在举行。会议发布了最新中国房地产百强企业研究报告及最新房地产百强企业榜单。

　　产业网讯：3月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产百强企业研究发布会暨第十二届中国房地产百强企业家峰会”在举行。会议发布了最新中国房地产百强企业研究报告及最新房地产百强企业榜单。

　　紫金信托有限责任公司拟任总裁 崔斌

　　记者：请问紫金信托在房地产信托领域的特色是什么？

　　崔斌：截止2014年末，紫金信托房地产信托资产总额54.8亿元，存续房地产项目37笔，已完成清算退出项目13笔，实现房地产信托业务营业收入1.33亿元，净利润6935万元。横向来看，2012年、2013年、2014年紫金信托房地产信托资产总额分别15.8亿元、36.4亿元、54.8亿元，房地产信托资产规模稳步增长。

　　投资城市分布上，以长三角区域中心城市和区域以外直辖市省会城市、副省级及计划单列市为主。交易对手（包含已清算及存续）既包含保利地产、世贸股份等行业龙头，也包含中南建设、荣盛发展、苏宁集团、朗诗集团等行业排名领先的上市集团公司，亦包含弘阳集团、银城地产、苏豪集团等区域龙头地产企业。

　　有以下特点：

　　1、专业精细的房地产业务投管模式

　　1）多重保障，建立全面、细致的风控体系

　　2）全员参与，培养稳健、合规的风险文化

　　3）预判风险，提高风险管理的主动意识

　　4）专注地产，打造专业突出的紫金团队

　　5）引入专家，吸收外部智慧的“紫金智库”

　　6）精细管理，房地产客户的专业服务商

　　2、专业、灵活、高效的房地产客户服务商

　　1）全生命周期、多物业类型合作服务客户

　　2）建立授信审批制度，实现对合作伙伴高效服务

　　3）坚守经营客户战略，提供全面增值服务作为展业重要方略

　　4）创新业务模式，全方位提供地产客户服务

　　记者：在房地产市场及交易对手不断出现新挑战的情况下，紫金信托是如何保持保持风险资产为零、所有项目按期兑付佳绩的？

　　崔斌：专业精细的房地产业务投管模式

　　1）多重保障 建立全面、细致的全流程风控体系

　　公司已出台5大类合计116项管理制度，以风险类别为纬线，覆盖信用风险、市场风险、流动性风险、操作风险等，以业务生命周期为经线，覆盖项目投前、投中、投后。全流程风险防控体系

　　投前阶段，一份（覆盖所有重点业务，内容涵盖交易对手、募投项目、交易结构、前期谈判要点、合同撰写要点、存续管理要点等）、两重尽调（内部尽调为信托经理进行交易对手经营和财务信息调查，外部尽调为聘请专业机构进行法务调查和市场风险调查）、三方审核（风险管理部、法律合规部、财富管理中心审查，充分识别风险和客户的风险适当性）、四轮审批（项目分别经过立项、信托业务评审委员会、总裁、董事长等四道程序）。

　　投后管理，一个抓手（在日常存续管理中以定期完成存续管理报告为抓手，实现对风险的持续防控）、两份台账（通过普通台账和特殊台账分别对项目常规管理事项和特别管理事项进行精细化管理）、三个重点（把信息披露、现场检查和早期预警作为存续管理工作的三个重点工作来抓）、四个主体（由信托业务部门、资产管理部、审计部、外部审计机构共同完成，协作+监督）。

　　2）全员参与 培养稳健、合规的风险文化

　　紫金信托形成了以稳健、合规为核心的公司文化，全员参与公司的风险管理与经营。从顶层制度设计，到具体的员工执行，紫金信托全体员工积极参与到风险管理的工作中来。机制上，中台风险管理部门、资产管理部门、合规管理部门定期向前台业务部门做行业、审查的风险控制分享，公司管理层以风险控制作为项目审批的首要因素，形成全员管理风险的良好制度文化。

　　3）预判风险 提高风险管理的主动意识

　　前瞻性的风险预判包含投前、投后两端。第一重包含内外部双重尽调、交易对手与公司高管深入接触，使得我们在前端全面掌握交易对手情况，针对主要风险做重点管控设计。第二重为提前研判市场和客户的趋势，提前识别市场和客户的风险，提前做好风险的控制，资产安全。落脚点就是全员行业研究，我们把行业分成客户、市场、专题三个维度，分别来看，客户包括存量和潜在，潜在客户的研究意义就是指导我们的业务方向，精准打击；市场包括重点投放市场和潜在市场，始终不权威，不，走自己的；专题就是理解这个行业共同的关注，研判行业发展的趋势和风险。我们完成一批专题研究，全司专业风险识别能力得到明显提升，有效帮助投前的风险控制及投后的资产安全。

　　4）专注地产 打造专业突出的紫金团队

　　紫金信托有一支专业化、年轻化、国际化的团队，员工81%来自于银行、券商等金融机构，44%以上拥有研究生学历，23%拥有海外学习工作经历。

　　团队具备丰富的房地产投融资及管理经验。人员构成上，决策层具备丰富的财务及地产专业知识，及多年的房地产投融资经验；中台风险管理部及资产管理部设房地产行业专职审查及投后管理人员，多来自于大型金融机构及国内一线房企；前台业务部门地产业务主导人员多具备多次地产业务投融资经历，财务、法律及行业知识丰富，具备较高的项目判断及风险识别能力。从决策层、审查岗、业务部门至投后管理部门，形成了兼具专业与效率的房地产投、管的完整条线。

　　5）引入专家 吸收外部智慧的“紫金智库”

　　整合社会资源，吸收外部专家智慧是信托公司加强对于房地产行业变化、募投项目优劣、交易对手评估的重要途径。紫金信托以“紫金智库”为平台，积极引入地产领域度专家，对于行业发展趋势、区域市场热点问题、信托业务创新和风险管控难点等进行分析研判，提供决策支持。地产项目的投前及投后管理中，对方案设计、成本及预算把控、营销策略制定等房地产开发全条线过程中，引入外部专家评审制度，对疑难问题、专业问题邀请外部专家做专业审议，项目的投前风险可控、投后稳步推进。

　　6）精细管理 争做房地产客户的专业服务商

　　房地产业务作为紫金信托的基石业务，公司对地产业务进行细分并作精细化的管理。1、总体原则为募投项目、交易对手两端抓，两端都要强。2、强化募投项目所在城市的要求，原则上对于非优质交易对手，募投项目所在城市优选长三角区域中心城市和区域以外直辖市省会城市、副省级及计划单列市；回避新建商品住宅存销比过高的城市，坚守公司房地产业务底线。3、交易对手策略上，持续关注资产规模、销售规模、周转速度、盈利能力、资产负债率等常规指标；聚焦资本结构、债务期限、安全边际等个性指标。4、建立融资客户授信管理。基于对交易对手进行整体信用评估，设定其最大投融资限额。在授信范围内开展具体项目的投融资活动。通过授信管理，有效控制特定交易对手业务集中度风险，提高办理效率。同时初步建立房地产交易对手评级体系。5、构建差别化的风险缓释和监管措施：融资类项目，支持类以下交易对手须以募投项目土地和在建工程作为主增信措施，封闭监管，母公司和实际控制人；投资类项目，支持类及以下交易对手须掌握实际控制权，派驻董事和/或财务总监等方式参与实际管理，投后管理精细、扎实。6、设立专业的资产管理部门，聘请具备多年经验的金融从业者、一线房企资深财务经理等对重点房地产项目重点、对投资类项目进行严格的现场管理，确保项目投后的稳步运行。

　　记者：信托行业所处发展正在经历快速而深刻的变化，为更好地服务地产客户，紫金信托的房地产业务进行了哪些创新？

　　崔斌：紫金信托以各种创新投融资方案全方位服务合作伙伴，一是业务模式广，既包含传统的开发贷融资，亦包含针对合作伙伴在手债权资产等做债权流动化安排、以主动管理为基础的结构化股权融资、覆盖全项目周期以项目回报作为核心赢利点的股权投资类业务。二是合作模式创新性强：“银信组合融资”：打造“信托资金做土地获取的结构化安排+银行资金做后端开发支持”的全套融资方案；“信团融资方案”：以紫金信托作为牵头方，以信团模式为客户提供全面的融资方案；“合作中引入新战略合作者”：以融资人、中间人角色引入新战略合作者作为第三方合作伙伴，实现资金、合作、产品设计、经营方案上的强强联合。