成熟之

　　中国房地产市场已经经历了近30年的发展。从最初的幼儿学步,到的爆发式成长,再到今天的瓶颈初现,发展历史与其他国家的房地产市场相比来看,节奏较快。从我国目前的房地产市场特点来看,将逐步进入新的发展阶段,央行新政提出了将积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITS)试点工作,以及允许银行发行住房抵押贷款支持证券(MBS)以及其他专项金融债券支持居民购房贷款的发放全新的金融及资本证券化工具将会逐步推行,由此而产生的开发周转模式将使我国房地产市场逐步成熟。

　　新步伐需要新制度

　　对比美国、日本在REITS快速发展阶段的经济及房地产市场格局我们可以发现有相似的特点,整体社会经济增速进入平稳阶段,第三产业占比较高且快速上升,为商业物业发展提供前提基础,人均经济指标整体水平较高,人口结构及收入水平支持社会向后工业化消费型社会转型;房地产市场中住宅占比开始下降,商业地产获得较好的发展机遇,并且进入高增长阶段。此外,整个社会无风险收益率较低,REITS产品具备较强的吸引投资的能力;相关法律法规及税收优惠健全,为REITS的发展提供有效的支持。

　　商业地产发展的催化剂

　　目前阶段,住宅开发依旧是我国房地产市场的最主要的组成部分,商业地产的发展受到融资成本以及市场等多方面制约,收益率低回款期长,因此除了万达以及部分外资港资企业外,国内房企很少涉足该领域的开发建设。但REITS对于商业地产项目开发却具有极其重要的意义,在有REITS的情况下,商业地产企业通过出售给REITS实现回笼资金,提高IRR和缩短了投资回报周期,原本的投资开发培育持有模式将会转变为类住宅开发的投资出售模式,而商地产独有的可培育升值的特点也可以使持有REITS投资者获得稳定可持续的收益,从操作层面提升了企业开发商业地产项目的积极性,同事可以盘活目前部分上市企业的存量资产,有利于企业进一步发展。通过对凯德中国商用信托(CRCT)的研究我们发现,作为中长期投资品种,产品相对于社会无风险收益率的关系是产品能否成功上市发行的关键。反观国内上市商业房企,REITS的成功发行将对企业内部经营有明显改善。

　　风险提示

　　REITS推行进度低于预期,法律以及相关配套政策建立或改善幅度存在不确定性。正文已结束，您可以按alt+4进行评论